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	<title>WEG Recht &#8211; Weber Schwarz &amp; Schwarzer &#8211; Rechts- &amp; Fachanwälte</title>
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		<title>Beschlussanfechtung aus Sicht des Wohnungseigentümers</title>
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		<dc:creator><![CDATA[Matthias Schwarzer]]></dc:creator>
		<pubDate>Thu, 06 Nov 2025 10:12:45 +0000</pubDate>
				<category><![CDATA[Wohnungseigentumsrecht (WEG)]]></category>
		<category><![CDATA[Beschlussanfechtung]]></category>
		<category><![CDATA[WEG Recht]]></category>
		<category><![CDATA[Wohnungseigentumsrecht]]></category>
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					<description><![CDATA[Beschlussanfechtung aus Sicht des Wohnungseigentümers – klar, praxisnah, auf aktuellem Stand (2025) Kurz auf den Punkt: Wer einen fehlerhaften Beschluss seiner Gemeinschaft kippen will, hat nur einen Monat für die Klage und zwei Monate für die Begründung – ab Tag der Beschlussfassung, nicht ab Protokoll. Beklagte ist ausschließlich die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (GdWE). Die Klage [&#8230;]]]></description>
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Beschlussanfechtung aus Sicht des Wohnungseigentümers – klar, praxisnah, auf aktuellem Stand (2025)



Kurz auf den Punkt: Wer einen fehlerhaften Beschluss seiner Gemeinschaft kippen will, hat nur einen Monat für die Klage und zwei Monate für die Begründung – ab Tag der Beschlussfassung, nicht ab Protokoll.  Beklagte ist ausschließlich die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (GdWE). Die Klage stoppt die Durchführung nicht; wenn’s brennt, braucht es einstweiligen Rechtsschutz.

Dies gilt jedoch nicht für nichtige Beschlüsse, diese sind von Anfang an unwirksam.

 ja: Selbst der obsiegende Kläger trägt über die Gemeinschaftskostenanteilig Prozesskosten mit. Details unten.



1) Worum geht’s – und warum überhaupt anfechten?



Die Beschlussanfechtung ist das zentrale Korrektiv gegen rechtswidrige Beschlüsse der Wohnungseigentümer. Sie ist kein Selbstzweck: Ziel ist, den Beschluss durch Urteil für ungültig erklären zu lassen. „Nur“ fehlerhaft gefasste Beschlüsse bleiben solange wirksam, bis ein rechtskräftiges Urteil sie kassiert. Die Anfechtung hat keine aufschiebende Wirkung – das nennt man das unschöne, aber wichtige Fehlerfortsetzungsprinzip. 



2) Wer, gegen wen, wo?



Aktivlegitimiert ist jeder Wohnungseigentümer (auch Teileigentümer). Beklagte ist – seit der Reform – nur die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (GdWE). Eine gegen die übrigen Eigentümer gerichtete Klage wahrt die Frist nicht. Vertretung: die GdWE wird gesetzlich durch den Verwalter vertreten. Zuständig ist in erster Instanz das Amtsgericht am Ort der belegenen Sache (WEG-Gerichtsbarkeit). 



Meinung: Falscher Beklagter ist der „Todeskuss“ für die Klage. Wer hier patzt, verliert oft allein wegen der Frist – selbst bei guten Gründen. BGH bestätigt das glasklar. 



3) Fristen – die knallharten Spielregeln



    •    Klagefrist:1 Monat ab Beschlussfassung.

    •    Begründungsfrist:2 Monate ab Beschlussfassung.

    •    Beide Fristen sind materiell-rechtliche Ausschlussfristen: Verpasst ist verpasst (Nichtigkeitsgründe ausgenommen).

    •    Die Einreichung beim Gericht wahrt die Klagefrist; die Zustellung darf „demnächst“ folgen (§ 167 ZPO) – aber bitte den Gerichtskostenvorschuss rasch zahlen und Zustelladressen sauber liefern. 



Praktischer Merksatz: Protokoll egal, Tag der Versammlung zählt. Ein Schreiben an Verwalter/Beirat ersetzt keine Klage. (Genau so empfehlen wir es auf unserer Kanzlei-Seite.) 



4) Keine aufschiebende Wirkung – was tun, wenn’s eilig ist?



Die Anfechtung stoppt den Beschluss nicht. Der Verwalter muss grundsätzlich umsetzen. Bei drohenden irreversiblen Folgen (z. B. Vergabe großer Aufträge, Baubeginn) kommt nur die einstweilige Verfügung in Betracht – gut begründet, schnell beantragt, glaubhaft gemacht. 



5) Neu seit 17.10.2024: Rein virtuelle Eigentümerversammlungen (§ 23 Abs. 1a WEG)**



Seit 17.10.2024 können Eigentümer mit ¾-Mehrheit der abgegebenen Stimmen rein virtuelle Versammlungen für bis zu drei Jahrebeschließen. Fehler bei Einführung oder Durchführung (Zugang, Gleichwertigkeit der Teilnahme, Beschlusskompetenz) sind Anfechtungsmunition – in hybriden/digitalen Settings häufen sich Formfehler. 



6) Typische Anfechtungsgründe (mit Praxisbrille)



a) Formelle Fehler (Verfahrensfehler)



    •    Einladung/Frist/Textform nicht eingehalten; Tagesordnungspunkt unzureichend bezeichnet (§ 23 Abs. 2 WEG).

    •    Teilnahme Unbefugter (Nichtöffentlichkeit beachten); Stimmverbot (z. B. Vertrag/ Streit der GdWE mit einzelner Person).

    •    Online/virtuell ohne (wirksame) Ermächtigungsgrundlage/Beschluss – seit 2024 besonders prüfenswert.

    •    Einladung zu ungeeigneter Zeit/Ort.

Achtung: Manches heilt sich, wenn feststeht, dass der Beschluss auch ohne den Fehler identisch gefasst worden wäre – die Anforderungen dafür sind hoch.



b) Materielle Fehler (Inhalt)



    •    Verstoß gegen ordnungsmäßige Verwaltung (§ 19 WEG), z. B. überteuerte Vergaben, mangelhafte Vergleichsangebote, fehlende Wirtschaftlichkeit. 

    •    Kompetenzüberschreitung: Versuch, eine Vereinbarung/Teilungserklärung per Mehrheitsbeschluss zu ändern.

    •    Unbestimmtheit des Beschlusses (BGH betont die Folgen unklarer Beschlussinhalte). 



c) Negativbeschlüsse



Die Ablehnung eines Antrags („Negativbeschluss“) sperrt spätere gleichlautende Anträge nicht automatisch. Taktisch wichtig, wenn Modernisierungen/ Instandsetzungen wieder auf die Agenda müssen. 



7) Anfechtbarkeit vs. Nichtigkeit



Nichtigkeit (z. B. krasse Kompetenzüberschreitung, Nichtbeschluss) wirkt zeitlich unbeschränkt; sie kann jederzeit geltend gemacht werden – regelmäßig im Wege der Feststellungsklage. Anfechtbarkeit hingegen unterliegt den Fristen. (In der Praxis beides sauber trennen, um nicht auf Fristfallen hereinzufallen.) 



8) Beweis &#038; Unterlagen: Ohne Akteneinsicht fliegt man blind



Für die Begründung brauchen Sie Einladung, Niederschrift, Beschlusssammlung, Angebote, Verträge, Vergleichsrechnungen etc. Das Recht auf Einsicht in Verwaltungsunterlagen ist weit; Verwalter müssen Unterlagen beibringen, auch wenn sie bei Dritten (z. B. Steuerberater) liegen. Planen Sie Einsicht frühzeitig ein – die Begründungsfrist tickt. 



9) Kosten – die unangenehme Wahrheit (seit BGH 19.07.2024)



Auch wenn Sie gewinnen, können Sie über die Gemeinschaft an den Prozesskostenanteilig beteiligt sein (z. B. Sonderumlage nach § 16 Abs. 2 WEG). Das hat der BGH 2024 klargestellt. Konsequenz: Kostenrisiko realistisch kalkulieren – und über abweichende Kostenregelungen in der Gemeinschaft nachdenken. 



10) Taktik &#038; To-do-Liste für Eigentümer (ohne Floskeln)



    1.    Sofort Fristen notieren: 1 Monat Klage / 2 Monate Begründung – ab Versammlungstag.

    2.    Richtig verklagen:GdWE (vertret. durch Verwalter), richtige Anschrift.

    3.    § 167 ZPO im Blick: Vorschuss zügig zahlen, Zustellung „demnächst“ sichern. 

    4.    Unterlagen sichern: Einladung, Protokoll, Angebote, Beschlusssammlung, Verwaltervertrag, Teilerklärung, GO.

    5.    Einstweilige Verfügung prüfen, wenn sonst Fakten geschaffen werden. 

    6.    Digitale/virtuelle Modalitäten extra prüfen (Beschlussgrundlage, Zugangstechnik, Gleichwertigkeit). 

    7.    Kosten kalkulieren: Außen nach ZPO, innen anteilige Beteiligung möglich (BGH 2024). 



11) Häufige Fallstricke (die wir immer wieder sehen)



    •    Falscher Beklagter (nicht die GdWE) → Frist nicht gewahrt. 

    •    „Begründung nachreichen“ vergessen → materiell-rechtliche Präklusion; neue Gründe sind zu spät. 

    •    Auf Protokoll warten → Frist schon vorbei. (Nein, das Protokoll startet nichts neu.) 



12) Fazit



Beschlussanfechtung ist Fristen- und Formrecht – mit scharfen Kanten. Wer schnell, sauber und strategisch vorgeht, hat gute Chancen, rechtswidrige Beschlüsse zu kippen. Wer trödelt oder formal patzt, verliert trotz guter Sachargumente. Mein Rat: sofort prüfen, sauberklagen, Unterlagen sichern, Eilverfahren erwägen – und die Kostenfolgen realistisch einpreisen.



Stand 28.09.2025

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		<title>Rechte des Vermieters bei ungenehmigter Untervermietung</title>
		<link>https://mobile.wssonline.de/rechte-des-vermieters-bei-ungenehmigter-untervermietung/</link>
		
		<dc:creator><![CDATA[Matthias Schwarzer]]></dc:creator>
		<pubDate>Thu, 06 Nov 2025 10:04:17 +0000</pubDate>
				<category><![CDATA[Mietrecht]]></category>
		<category><![CDATA[WEG Recht]]></category>
		<category><![CDATA[Wohnungseigentumsrecht]]></category>
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					<description><![CDATA[Rechte des Vermieters bei ungenehmigter Untervermietung Ein Leitfaden aus Vermietersicht – mit aktueller Rechtsprechung, klaren Grenzen und konkreten Schritten. 1) Ausgangspunkt und Systematik Untervermietung ist in der Wohnraummiete kein rechtsfreier Raum, sondern ein Dreiklang aus: Erlaubnispflicht (§ 540 BGB), möglichem Anspruch des Mieters auf Gestattung (§ 553 BGB – aber nur bei Teilüberlassung) und Sanktionen [&#8230;]]]></description>
										<content:encoded><![CDATA[
Rechte des Vermieters bei ungenehmigter Untervermietung

Ein Leitfaden aus Vermietersicht – mit aktueller Rechtsprechung, klaren Grenzen und konkreten Schritten.

1) Ausgangspunkt und Systematik
Untervermietung ist in der Wohnraummiete kein rechtsfreier Raum, sondern ein Dreiklang aus: Erlaubnispflicht (§ 540 BGB), möglichem Anspruch des Mieters auf Gestattung (§ 553 BGB – aber nur bei Teilüberlassung) und Sanktionen bei Pflichtverstößen (§§ 541, 543, 546 BGB). Kurz: Ohne Erlaubnis keine Drittüberlassung; mit berechtigtem Interesse aber regelmäßig ein Anspruch auf Erlaubnis – und bei Verstößen stehen dem Vermieter scharfe Instrumente zur Verfügung.

2) Anspruchslage des Mieters – damit Sie wissen, wo die rote Linie verläuft
2.1 Berechtigtes Interesse nach § 553 BGB
Der Mieter kann die Gestattung der Teiluntervermietung verlangen, wenn nach Vertragsschluss ein berechtigtes Interesse entsteht (klassisch: berufliche Versetzung, längerer Auslandsaufenthalt, wirtschaftliche Entlastung). Der BGH hat seit langem klargestellt: Der Lebensmittelpunkt muss nicht in der Wohnung verbleiben. Das gilt heute erst recht – auch bei berufsbedingten Nebenwohnungen. Für Vermieter heißt das: sorgfältig prüfen statt reflexhaft ablehnen.

2.2 Unberechtigte Verweigerung = Schadensersatz
Verweigert der Vermieter die Untervermietung zu Unrecht, droht Schadensersatz (typisch: entgangene Untermiete). Die Linie hat der BGH 2014 noch einmal deutlich gezogen. Fazit: Ablehnungen nur mit belastbaren Gründen und sauber dokumentiert.

3) Rechte des Vermieters bei ungenehmigter Untervermietung
3.1 Abmahnung &#038; Unterlassung (§ 541 BGB)
Erste Wahl ist die schriftliche Abmahnung mit klarer Frist und der Aufforderung, die unbefugte Gebrauchsüberlassung zu beenden. Parallel können Sie Unterlassung geltend machen, wenn der vertragswidrige Gebrauch fortgesetzt wird. (Pro-Tipp: gleich Auskunft über Person(en) des/der Untermieter, Umfang, Mietzins, Beginn/Ende verlangen.)

3.2 Fristlose Kündigung (§ 543 Abs. 2 Nr. 2, Abs. 3 BGB)
Setzt der Mieter trotz Abmahnung fort, kommt die fristlose Kündigung in Betracht. Aber: Hat der Mieter tatsächlich einen Anspruch auf Erlaubnis (§ 553 BGB) und wurde diese rechtswidrig verweigert, trägt der bloße Formverstoß „ohne Erlaubnis“ die fristlose Kündigung regelmäßig nicht. Hier ist Differenzierung Pflicht, keine Holzhammerlösung.

3.3 Räumung nach Beendigung (§ 546 BGB)
Ist wirksam gekündigt, folgt bei Nicht-Räumung die Räumungsklage. Das gilt auch, wenn ein Untermieter noch in der Wohnung sitzt; Anspruchsgegner bleibt der Hauptmieter (und ggf. der Besitzer).

4) Geld – Beteiligung, Gewinn, Abschöpfung: Was wirklich geht
Hier kursieren hartnäckige Mythen. Die Kurzfassung:

(a) Prospektiv – Erlaubnis gegen Beteiligung:
Möchte der Mieter mit Gewinn untervermieten, muss der Vermieter das nicht ohne weiteres genehmigen. Er darf die Erlaubnis an eine angemessene Beteiligung knüpfen. Die Berliner Rechtsprechung ist hier deutlich: Keine Untervermietung „auf Rendite“ ohne Partizipation des Vermieters. Das ist Zulässigkeit der Bedingung, keine rückwirkende Kasse.

(b) Während laufender Miete – keine generelle Gewinnabschöpfung:
Solange das Hauptmietverhältnis besteht, gibt es grundsätzlich keinen Anspruch des Vermieters auf Herausgabe des Untermietzinses/Mehrerlöses allein wegen unerlaubter Untervermietung. Die ständige Rechtsprechung verneint das – Unterlassung/Kündigung ja, pauschale Gewinnabschöpfung nein.

(c) Nach Beendigung &#038; Rechtshängigkeit des Herausgabeanspruchs:
Ab Rechtshängigkeit des Rückgabeanspruchs (also in der Räumungsphase) kann der Mieter als Nutzungen auch einen aus Untervermietung erzielten Mehrerlös herausgeben müssen. Das ist ein Sonderfall und kein Freibrief für generelle Gewinnabschöpfung.

5) Praxisleitfaden: So gehen Vermieter rechtssicher vor
Sachverhalt klären: Wer nutzt was, seit wann, zu welchen Konditionen? Screenshots von Inseraten (Airbnb &#038; Co.), Zeugenaussagen, Klingelschild, Briefkasten, Paketquittungen – alles, was Nutzung belegt.
Abmahnung strukturiert: Pflichtverletzung benennen (§ 540), konkrete Abhilfefrist setzen, Unterlassung verlangen, Auskunft fordern (Person(en), Mietzins, Vertragsunterlagen) und Kündigung für den Fall der Nichtabhilfe androhen.

Zustimmungsprüfung sauber dokumentieren: Liegt ein berechtigtes Interesse vor? Ist es zumutbar (§ 553 Abs. 1 S. 2 BGB)? Wenn Gewinnerzielung geplant ist: Beteiligung als Bedingung in die Erlaubnis schreiben (Quote, Obergrenze, Nachweispflichten).

Kündigungsentscheidung mit Augenmaß: Fortsetzung trotz Abmahnung? Dann fristlos in den Blick nehmen. Bei erkennbar berechtigtem Interesse aber nicht blind kündigen – Risiko der Unwirksamkeit und Folgestreitigkeiten.

Räumung + Nutzungen im Blick behalten: Nach Beendigung zügig klagen (§ 546 BGB). Bei anhängiger Räumung prüfen, ob Nutzungsherausgabe inkl. Mehrerlös verlangt werden kann (Sonderkonstellation, s. oben).

6) Vertrags- &#038; Formulierungstipps (kurz und wirksam)
Erlaubnisvorbehalt präzise: Personenkreis, Zeitraum, Räume (nur Teil!), Höchstzahl der Untermieter, Verbot vollständiger Überlassung, Informations- und Nachweispflichten.

Beteiligungsklausel bei Gewinnerzielung (angemessen, transparent, Nachweis- und Anpassungsklausel).

Widerrufsvorbehalt rechtssicher (wichtiger Grund/Zumutbarkeit) – nicht als Blanko-Schalter formulieren; BGH 2013 zeigt, wie schnell Widerruf/Kündigung sonst kippen.

7) Häufige Fehler aus Vermietersicht – und wie Sie sie vermeiden
Zu pauschale Ablehnung („Bei uns grundsätzlich keine Untervermietung“): Kann teuer werden (Schadensersatz). Immer Einzelfallprüfung + Begründung.

Kündigung ohne Abmahnung bei fortsetzbarem Verstoß: unnötiges Risiko.

„Gewinnherausgabe“ während laufender Miete einklagen: regelmäßig aussichtslos – setzen Sie auf Unterlassung, Abmahnung, Kündigung und (wo möglich) Beteiligung vorab.

Bedingungslose Erlaubnis trotz klarer Gewinnerzielung: Beteiligungsklausel nutzen.

8) Fazit – klare Linie statt Bauchgefühl
Untervermietung ist zustimmungsbedürftig (§ 540), aber der Mieter kann bei berechtigtem Interesse die Teiluntervermietung durchsetzen (§ 553) – auch ohne Lebensmittelpunkt in der Wohnung, sogar bei Nebenwohnungen. Der Vermieter hat dennoch starke Werkzeuge: Abmahnung, Unterlassung, fristlose Kündigung bei Fortsetzung, Räumung nach Beendigung. Geldseitig gilt: Beteiligung als Bedingung der Erlaubnis ist zulässig; pauschale Gewinnabschöpfung während des laufenden Mietverhältnisses dagegen nicht. Nach Rechtshängigkeit der Herausgabeklage kann im Einzelfall Mehrerlös als Nutzung herauszugeben sein. Wer sauber prüft, dokumentiert und maßvoll sanktioniert, steht rechtlich stabil – und vermeidet teure Bumerangs. 
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