Die Parteien des Rechtsstreits bilden eine Wohnungseigentümergemeinschaft bestehend aus lediglich 2 Wohnungseigentumseinheiten.

Die Beklagten erwarben im Jahre 2005 die im 1. Obergeschoss des streitgegenständlichen Gebäudes gelegene Sondereigentumseinheit als Wohnung, nebst Speicher im darüberliegenden Dachgeschoss. Der Speicher ist ausschließlich über eine Treppe, die im Sondereigentum der Beklagten steht erreichbar.

Bereits der Bauträger hatte im Jahre 2000 sämtliche Versorgungsleitungen ins Dachgeschoss verlegt. Der Ersteigentümer hatte sodann unter Kenntnis der Klägerin in das Dachgeschoss Fenster und Heizkörper einbauen lassen. Er nutzte dieses als Büro (Home Office) mit überwiegend wohnlicher Einrichtung.

Im Jahre 2019 bauten die Beklagten in das streitgegenständliche Dachgeschoss ein Badezimmer ein.

Hiergegen wandte sich die Klägerin mit einem einstweiligen Verfügungsverfahren, welches zurückgewiesen wurde.

Daraufhin erhob Klägerin Klage zum Amtsgericht Erding.

Die Klägerin beantragte zuletzt:

1. Die Beklagten werden verurteilt, es unter Androhung eines Ordnungsgeldes von bis zu € 250.000,00 oder ersatzweise Ordnungshaft zu unterlassen, die im Dachgeschoss des Anwesens XXX befindlichen und in der Teilungserklärung als „Speicher“ bezeichneten Räumlichkeiten zu Wohnzwecken zu nutzen.

hilfsweise:

Es wird festgestellt, dass die Beklagten nicht dazu berechtigt sind, die im Dachgeschoss des Anwesens XXX befindlichen und in der Teilungserklärung als „Speicher“ bezeichneten Räumlichkeiten zu Wohnzwecken zu nutzen.

hilfs-hilfsweise:

Es wird festgestellt, dass die Beklagten nicht dazu berechtigt sind, die im Dachgeschoss des Anwesens XXX befindlichen und in der Teilungserklärung als „Speicher“ bezeichneten Räumlichkeiten als separate Einliegerwohnung selbst zu nutzen oder Dritten zur Verfügung zu stellen.

2. Die Beklagten werden als Gesamtschuldner verurteilt, im Bereich des Dachgeschosses des Anwesens XXX folgende Einrichtungen bzw. Ausbauten zu beseitigen:

- sämtliche installierten Sanitärgegenstände, insbesondere Dusche, WC, Waschbecken

und Armaturen;

- sämtliche Wasser- und Abwasserleitungen, die zwischen dem Leitungsschacht und den

Sanitärgegenständen im Badezimmer, Heizkörpern etc. erstellt wurden;

- sämtliche dort montierte Heizkörper;

- den Telefon- und Internetanschluss einschließlich der hierfür im Dachgeschossbereich

verlegten Leitungen und

- die Wasser- und Abwasserleitung im Bereich zwischen dem Obergeschoss und dem

Dachgeschoss.

3. Die Beklagten werden als Gesamtschuldner verurteilt, an die Klägerin EUR 1.242,84

nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz hieraus seit

28.03.2019 zu zahlen.

Die Beklagten beantragten:

Klageabweisung.

Das Amtsgericht fällte folgendes Urteil:

1. Die Beklagten werden verurteilt, es unter Androhung eines Ordnungsgeldes von bis zu 250.000,00 € oder ersatzweise Ordnungshaft zu unterlassen, die im Dachgeschoss des Anwesens XXX befindlichen und in der Teilungserklärung als „Speicher“ bezeichneten Räumlichkeiten zu Wohnzwecken zu nutzen.

2. Die Beklagten werden als Gesamtschuldner verurteilt, die folgenden Einrichtungen bzw. Ausbauten im Bereich des Dachgeschosses des Anwesens XXX zu beseitigen:

- sämtliche installierten Sanitärgegenstände, insbesondere Dusche, WC, Waschbecken und Armaturen

- sämtliche Wasser- und Abwasserleitungen, die zwischen dem Leitungsschacht und den Sanitärgegenständen im Badezimmer und den Heizkörpern erstellt wurden

- sämtliche montierte Heizkörper

- Telefon- und Internetanschluss einschließlich der hierfür im Dachgeschossbereich verlegten Leitungen

- die Wasser- und Abwasserleitung im Bereich zwischen dem Obergeschoss und dem Dachgeschoss

3. Die Beklagten werden als Gesamtschuldner verurteilt, an die Klägerin 1.242,84 € nebst Zinsen hieraus in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit 28.03.2019 zu zahlen.

4. Die Beklagten haben gesamtschuldnerisch die Kosten des Rechtsstreits zu tragen.

5. Das Urteil ist für die Klägerin gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 77.000,00 € vorläufig vollstreckbar.

Auf die Berufung der Beklagten hin wurde das Urteil des Amtsgerichtes Erding aufgehoben und die Klage abgewiesen.

Das Landgericht entschied, dass im vorliegenden Fall zumindest Verwirkung des Anspruchs auf Unterlassung eingetreten ist, da der Klägerin die vertragswidrige Nutzung bereits seit 2006 (spätestens) bekannt war.

Soweit die vom Amtsgericht ausgeurteilten Beseitigungsansprüche bezüglich der Leitungen etc. betroffen sind, verneint das Landgereicht zu recht einen Rückbauanspruch, nachdem die Leitungen bereits beim Erwerb der Einheit vorhanden waren.  

Das Berufungsurteil ist sicherlich eine Einzelfallentscheidung, zeigt aber die Grundlegen auf welche Voraussetzungen vorliegen müssen, damit auch eine vereinbarungswidrige Nutzung von Teileigentum zulässig ist.

Eine lesenswerte Entscheidung.

Fachanwalt für Miet- & Wohnungseigentumsrecht Matthias Schwarzer aus München hat die Beklagten erfolgreich vertreten.