Mietvertrag in München kündigen: prüfen und richtig handeln

Ordentliche und fristlose Kündigung unterscheiden

Zahlungsrückstände genau berechnen

Bei Mietrückständen sind Höhe, Zeitraum, Fälligkeit und etwaige Einwendungen entscheidend. Ich prüfe die einzelnen Forderungen und Zahlungen, statt nur auf einen Gesamtsaldo zu schauen. Bei Wohnraum können besondere Heilungsmöglichkeiten nach § 569 BGB relevant werden. Eine zugleich erklärte ordentliche Kündigung muss eigenständig beurteilt werden; eine Nachzahlung erledigt nicht ohne Weiteres sämtliche Kündigungsgründe.

Zur Beendigung wegen eigener Nutzung findest du weitere Informationen auf der Seite Eigenbedarfskündigung.

Form, Zugang und Kündigungsfrist

Das richtige Schreiben an die richtigen Personen

Für die Wohnraumkündigung gilt nach § 568 BGB die Schriftform. Eine gewöhnliche E-Mail oder WhatsApp-Nachricht reicht dafür nicht. Bei mehreren Mietern oder Vermietern, Bevollmächtigten und einem Eigentümerwechsel muss besonders sorgfältig geklärt werden, wer erklären und wer die Kündigung erhalten muss.

Den rechtzeitigen Zugang sollte man nachweisen können. Das Datum auf dem Brief oder seine Absendung allein beweist nicht den Zugang. Ich prüfe außerdem die erforderliche Begründung und Hinweise auf ein mögliches Widerspruchsrecht.

Welche Fristen gelten bei Wohnraum?

Für die ordentliche Kündigung sieht § 573c Absatz 1 BGB grundsätzlich den Zugang spätestens am dritten Werktag eines Monats zum Ende des übernächsten Monats vor. Für Vermieter verlängert sich die Frist nach fünf und acht Jahren seit Überlassung des Wohnraums jeweils um drei Monate. Sonderregeln und die konkrete Vertragsgestaltung können eine gesonderte Prüfung erfordern.

Ein Härtewiderspruch des Mieters nach § 574 BGB ist von der Frage zu unterscheiden, ob überhaupt ein Kündigungsgrund besteht. Form, Frist und Hinweise nach § 574b BGB sind zusätzlich zu prüfen.

Bei Gewerberäumen gelten andere Regeln

Laufzeit, Verlängerungsoptionen, Kündigungsrechte und vertragliche Formvorgaben stehen hier besonders im Vordergrund. Eine wirksame Befristung lässt sich nicht ohne Weiteres mit der normalen gesetzlichen Frist beenden. Umgekehrt können Formmängel Auswirkungen auf die vereinbarte Laufzeit haben.

Wichtig ist der aktuelle § 578 BGB: Für die dort erfassten längerfristigen Verträge ist bei der Verweisung auf § 550 BGB die Textform maßgeblich. Die frühere pauschale Aussage, ein langfristiger Gewerbemietvertrag müsse stets in gesetzlicher Schriftform vorliegen, ist deshalb keine verlässliche Grundlage mehr. Vertragsdatum, Nachträge und etwaige Übergangsregeln gehören zur Prüfung. Die Form der Kündigungserklärung ist davon gesondert zu betrachten.

So gehen wir bei einer Kündigung vor

1. Vertrag und Sachverhalt sichern

   Benötigt werden Mietvertrag, Nachträge, Kündigungsschreiben und Zugangsinformationen. Bei Zahlungsrückständen helfen eine monatsbezogene Übersicht und Zahlungsnachweise; bei anderen Pflichtverletzungen Abmahnungen und konkrete Belege.

2. Rechtsposition und Ziel klären

   Willst du die Wohnung behalten, einen verlässlichen Auszugstermin erreichen oder einen Gewerbemietvertrag beenden? Wir prüfen die geeigneten Einwendungen, mögliche Verhandlungen und die Folgen für Kaution, Rückgabe und weitere Zahlungen.

3. Vereinbarte Schritte umsetzen

   Je nach Auftrag formuliere ich Kündigung oder Antwort, führe Verhandlungen und vertrete dich im Räumungsprozess. Die tatsächliche Räumung darf nicht einfach durch eigenmächtigen Schlosswechsel oder andere Selbsthilfe ersetzt werden.

Bei einer bereits zugestellten Klage sind die gerichtlichen Fristen sofort mitzuteilen. Eine Onlinebuchung ist kein Ersatz für eine rechtzeitig bestätigte Mandatsübernahme.

Häufige Fragen zur Kündigung

Muss ein Mieter bei einer ordentlichen Kündigung einen Grund nennen?

Grundsätzlich nicht. Ob die ordentliche Kündigung zum gewünschten Zeitpunkt möglich ist, hängt dennoch von Mietart, Laufzeit, Kündigungsausschluss und Fristen ab.

Heilt eine Mietnachzahlung jede Kündigung?

Nein. Die Voraussetzungen und Folgen einer Zahlung sind je nach Kündigungstatbestand verschieden. Insbesondere muss eine ordentliche Kündigung neben einer fristlosen Kündigung gesondert geprüft werden.

Ist die Kündigung per normaler E-Mail bei Wohnraum ausreichend?

Nein. Eine einfache E-Mail erfüllt die gesetzliche Schriftform nicht. Bei einer bereits versandten Erklärung sollte die Formfrage kurzfristig geprüft werden.

Kann eine Aufhebungsvereinbarung sinnvoll sein?

Ja. Eine abgestimmte Lösung kann Auszug, Rückgabe, Zahlungen und weitere Pflichten verlässlich regeln. Sie sollte aber erst nach Prüfung der eigenen Rechtsposition und der konkreten Vereinbarung abgeschlossen werden.