Beschlussanfechtung 1. effizient 2. erfolgreich

Wir übernehmen gern für dich Mandate im Zusammenhang mit Beschlussanfechtungen.

Unter Beschlussanfechtung versteht man das gerichtliche Verlangen mindestens eines Miteigentümers einer Wohnungseigentümergemeinschaft auf Aufhebung eines Beschlusses.

Grundsätzlich ist ein Beschluss gültig und bleibt dies, wenn er nicht fristgemäß angefochten wird. Dies gilt auch wenn er rechtswidrig ist, nicht jedoch, wenn Nichtigkeit vorliegt.

Die Beschlussanfechtung muss binnen eines Monats bei Gericht geltend gemacht werden.

Für den Beginn der Monatsfrist ist der Tag der Beschlussfassung maßgeblich. Dies ist der Tag der Eigentümerversammlung, auf welcher der Beschluss gefasst worden ist.

Die Beschlussanfechtungsklage ist binnen eines weiteren Monats zu begründen, deshalb achtest du auf den Lauf der Fristen.

Nach Ablauf der Fristen erwächst ein lediglich anfechtbarer Beschluss in Bestandskraft, deshalb kann er also nicht mehr durch das Gericht für ungültig erklärt werden, außer er ist nichtig!

Die Fristen für die Beschlussanfechtung sind nicht verlängerbar!!!

Die Beschlussanfechtung ist ein komplizierter juristische Vorgang, deshalb fragst du Fachanwalt für Wohnungseigentumsrecht M. Schwarzer aus  München bevor es für eine Beschlussanfechtung zu spät ist.

Mit Blick auf die Fristen für die Beschlussanfechtung ist grundsätzlich das Datum des Protokolls der Eigentümerversammlung unerheblich, insbesondere ist unerheblich, ob ihnen das Protokoll zugestellt wurde. Entscheidend für die Einhaltung der Fristen ist der Eingang der Schriftsätze bei Gericht, deshalb kann die Einhaltung der Fristen nicht durch einen Brief an den Verwalter oder den Verwaltungsbeirat gewahrt werden.

Nur in seltenen Ausnahmefällen, bei besonders gravierenden Fehlern kommt Beschlussnichtigkeit in Betracht. Ebenso wie beim Vorliegen eines sogenannten Nichtbeschlusses sind diese von Anfang an unwirksam, aus diesem Grunde fragst du einen Fachanwalt in München um Rat.

Wenn ein Gericht aufgrund der Beschlussanfechtung die Rechtswidrigkeit des Beschluss feststellt und den Beschluss aufhebt, können sich die Miteigentümer auf die Unwirksamkeit des Beschlusses berufen.

Zum Beispiel ist im Übrigen eine Hausgeldabrechnung und die daraus resultierende Nachzahlungspflicht nicht mehr angreifbar. Die betroffenen Miteigentümer können sich nach Ablauf der Anfechtungsfrist nicht mehr auf Fehler der Abrechnung berufen.

Auch bei Negativ-Beschlüssen ist eine Beschlussanfechtung häufig notwendig: Wenn beispielsweise ein Antrag eines Miteigentümers auf Durchführung eines Fenstertausches (Instandsetzungsmaßnahme) durch die Mehrheit der Wohnungseigentümer abgelehnt wird, handelt es sich um einem Negativ-Beschluss. Zwecks gerichtlicher Durchsetzung der Durchführung der Sanierungsmaßnahme, sollte grundsätzlich auch hier die gerichtliche Beschlussanfechtung erfolgen.

Im Hinblick auf die unterschiedlichen Folgen kann zwischen Verfahrensfehlern und inhaltlichen Fehlern unterschieden werden.

Formelle Fehler sind Fehler, die das Verfahren der Beschlussfassung betreffen. Es handelt sich um Fehler, die sozusagen auf dem Weg zur Beschlussfassung eingetreten sind.

Bei bloßen Verfahrensfehlern scheidet ausnahmsweise eine Ungültigerklärung des Beschlusses aus, wenn sich der Fehler nicht auf das Abstimmungsergebnis ausgewirkt hat. Daher muss feststehen, dass der Beschluss auch ohne den Verfahrensfehler mit demselben Inhalt gefasst worden wäre. Hieran sind recht hohe Anforderungen zu stellen, deshalb engagierst Du Fachanwalt Matthias Schwarzer aus München mit der Beschlussanfechtung. Gern auch für Probleme in Buchloe und dem Allgäu.

Anwesenheit eines Unberechtigten in der Eigentümerversammlung, weil grundsätzlich die Eigentümerversammlung nicht öffentlich ist. Gäste dürfen nur nach entsprechendem Geschäftsordnungsbeschluss durch die Wohnungseigentümer teilnehmen. Im Übrigen liegt ein Grund zur Beschlussanfechtung vor.

Die Wohnungseigentümer erhalten nicht alle die Einladung. Wer sich benachteiligt fühlt, sollte einen Beschlussanfechtung durchführen.

Die Einladungsfrist von grundsätzlich drei Wochen oder die Textform wurden nicht eingehalten.

Die Eigentümerversammlung soll zu unangemessener Zeit oder an einen ungeeignetem Ort stattfinden. Benachteiligte sollten den Beschluss anfechten.

Die Eigentümerversammlung ist grundsätzlich seit 1.12.2020 beschlussfähig, solange ein Eigentümer oder dessen Vertreter anwesend ist. Anderenfalls  fehlt der Eigentümerversammlung die Beschlussfähigkeit.

Der Inhalt des entsprechenden Beschlusses wurde in der Einladung nicht (oder nicht hinreichend konkret) bezeichnet.

Ein Wohnungseigentümer ist nicht stimmberechtigt, wenn es um den Abschluss eines Vertrages der Gemeinschaft mit ihm oder um einen Rechtsstreit der Gemeinschaft gegen ihn geht. Dies stellt einen Verstoß gegen das Stimmverbot eines Eigentümers dar, in solchen Fällen beauftragst du Anwalt Matthias Schwarzer aus München mit der Beschlussanfechtung.

Inhaltliche Fehler der Beschlussfassung führen grundsätzlich zur Aufhebung des Beschlusses im gerichtlichen Beschlussanfechtungsverfahren, insbesondere in folgenden Fällen:

Der Verwalter schließt einen Verwaltervertrag ab, durch welchem ihm Rechte eingeräumt werden, die diesem nicht gebühren oder Verwaltervergütungen versprochen, die offensichtlich überzogen sind. Deshalb kann ein Verstoß gegen den Grundsatz ordnungsgemäßer Verwaltung vorliegen. In diesem Fall ist eine Beschlussanfechtung erfolgreich.

Die Eigentümer haben einen Beschluss über einen Gegenstand gefasst, der bereits durch Vereinbarung aller Eigentümer geregelt ist, gefasst. Dies gilt insbesondere für Beschlussgegenstände die bereits in der Teilungserklärung geregelt sind. Ein Mehrheitsbeschluss kann diese grundsätzlich nicht neu regeln. Ein Grund für eine Beschlussanfechtung. Es gibt jedoch Ausnahmen.

Die Gemeinschaft hat einen Beschluss über eine Baumaßnahme gefasst, die weder eine bloße Instandhaltung noch Instandsetzung betrifft und über die nicht ausnahmsweise als Modernisierungsmaßnahme durch Beschluss entschieden werden kann. Die Beschlussanfechtung wird erfolgreich sein. Seit dem 1.12.2020 gelten hierfür niedrigere Voraussetzungen.

Ihr hab einen Beschluss über die Bestellung eines Hausverwalters bei fehlender Eignung gefasst, obwohl der betroffene Verwalter bereits in der Vergangenheit in die eigene Tasche gewirtschaftet hat. Dies verstößt gegen den Grundsatz ordnungsgemäßer Verwaltung, deshalb engagierst du in München Fachanwalt Matthias Schwarzer mit der Anfechtung des Beschlusses.

Die Gemeinschaft hat einen Beschluss gefasst, die Kosten einer Instandhaltungsmaßnahme auf die Gemeinschaft umzulegen, obwohl ausschließlich Sondereigentum betroffen ist. Auch in München wird die Beschlussanfechtung Erfolg haben.

Ihr habt einen Beschluss gefasst die Kosten nach falschem Schlüssel umzulegen (Anzahl der Wohnungen statt Miteigentumsanteile).

Die Eigentümer fassten einen Beschluss über die Vergabe eines Instandsetzungsauftrages zu überhöhtem Preis gefasst. Dies kann ein Verstoß gegen den Grundsatz ordnungsgemäßer Verwaltung bedeuten. Aus diesem Grund beauftragt ihr Fachanwalt Matthias Schwarzer aus München mit der Beschlussanfechtung.

Die Art und Zahl möglicher inhaltlicher Beschlussfehler ist unübersehbar, deshalb beauftragst du Fachanwalt für WEG Recht Matthias Schwarzer mit der Beschlussanfechtung. Er wird deine Interessen mit Nachhaltigkeit versuchen durchzusetzen.