Hausgeld: Forderungen prüfen und Rückstände durchsetzen

Woraus ergibt sich die Zahlungspflicht?

Die allgemeine Kostenpflicht folgt insbesondere aus § 16 WEG. Auf Grundlage des Wirtschaftsplans beschließen die Eigentümer nach § 28 Absatz 1 WEG Vorschüsse. Nach Ablauf des Jahres können Nachschüsse oder die Anpassung der Vorschüsse beschlossen werden. Sonderumlagen sind als zusätzliche Finanzierung gesondert zu prüfen.

Für den Einzug benötigen wir den konkreten Beschluss und seine zeitliche Geltung. Höhe, Zahlungstermin, mögliche Raten und ein etwaig vorgesehener Abruf dürfen nicht durch eine beliebige Verwaltungsmitteilung ersetzt werden. Auch eine Fortgeltungsregelung für Vorschüsse ist anhand ihres Wortlauts zu prüfen.

Rückstände monats- und anspruchsbezogen aufarbeiten

Eine belastbare Forderungsübersicht enthält für jede Position die Grundlage, den Betrag, die Fälligkeit und die zugeordneten Zahlungen. Vorschüsse, Sonderumlagen, Nachschüsse, Zinsen und Kosten sind getrennt auszuweisen. Überzahlungen und Verrechnungen müssen nachvollziehbar bleiben.

Jahresabrechnung begründet alte Vorschüsse nicht erneut

Ein nicht gezahlter Vorschuss behält seine eigene Grundlage. Er darf nicht nochmals als neue Abrechnungsspitze behandelt werden. Anderenfalls drohen doppelte Forderungen, falsche Schuldnerzuordnungen und Fehler bei der Verjährungsprüfung. Den Unterschied erläutert die Seite WEG-Jahresabrechnung.

Verzug und Nebenforderungen gesondert prüfen

Ob eine Mahnung erforderlich ist oder Verzug ohne sie eintritt, richtet sich nach der konkreten Fälligkeit und § 286 BGB. Verzugszinsen und Rechtsverfolgungskosten werden nicht pauschal angesetzt, sondern nach ihrer jeweiligen Grundlage geprüft. Eine anwaltliche Beauftragung bedeutet nicht automatisch, dass die Gegenseite sämtliche Kosten erstatten muss.

Welche Einwendungen sind für Eigentümer wichtig?

Zu prüfen sind beispielsweise fehlende oder nichtige Beschlussgrundlagen, noch nicht eingetretene Fälligkeit, bereits erfolgte Zahlung, falsche Schuldnerzuordnung oder Verjährung. Auch Rechenfehler und unberechtigte Kostenpositionen müssen konkret benannt werden. Ein bloßer Ärger über die Verwaltung beseitigt die Zahlungspflicht nicht.

Ein nur anfechtbarer Beschluss bleibt nach § 23 Absatz 4 WEG grundsätzlich wirksam, bis er rechtskräftig für ungültig erklärt wird. Deshalb ist eine Zahlungsklage nicht der beliebige Ersatz für eine versäumte Beschlussanfechtung. Aufrechnung oder Zurückbehaltung bedürfen einer eigenen Prüfung; Zahlungen eigenmächtig einzustellen kann erhebliche Risiken schaffen.

Bei einem Verkauf kommt es auf die jeweilige Forderungsart und die maßgeblichen Zeitpunkte an. Weitere Informationen: Wohngeldabrechnung bei Eigentümerwechsel.

So unterstütze ich die Gemeinschaft beim Forderungseinzug

1. Forderung und Vertretung prüfen

   Wir gleichen Beschlüsse und Konten ab, bestimmen den Schuldner und klären den Auftrag der Gemeinschaft. Benötigt werden insbesondere Wirtschaftsplan, Beschlüsse, Zahlungsjournal und Angaben zu Eigentumswechseln.

2. Außergerichtliches Vorgehen festlegen

   Eine nachvollziehbare Zahlungsaufforderung kann Buchungsfehler klären und unnötige Verfahren vermeiden. Eine Ratenvereinbarung kommt nur nach Prüfung der Interessen der Gemeinschaft und der erforderlichen Befugnisse in Betracht.

3. Gerichtliches Verfahren und Vollstreckung abstimmen

   Je nach Sachverhalt kommen Mahnverfahren oder Zahlungsklage in Betracht. Nach einem Titel wird die geeignete Vollstreckung geprüft. Aufwand, Kosten und wirtschaftliche Aussicht müssen zum Einzelfall passen; eine Zahlung lässt sich nicht garantieren.

Eine allgemeine Kontensumme reicht für die gerichtliche Geltendmachung nicht immer aus. Gerade bei verschiedenen Jahren, Beschlüssen und Nebenforderungen ist eine eindeutige Bezeichnung erforderlich. Laufende Fristen und mögliche Verjährung werden vor Auswahl des Verfahrens geprüft.

Häufige Fragen zum Hausgeld

Muss ich auch für eine leer stehende Wohnung Hausgeld zahlen?

Leerstand befreit grundsätzlich nicht von beschlossenen Vorschüssen. Ob einzelne verbrauchsabhängige Positionen anders zu berechnen sind, ist davon zu unterscheiden.

Kann die Verwaltung Hausgeld beliebig erhöhen?

Nicht allein durch eine frei gewählte neue Zahl. Maßgeblich sind die rechtliche Grundlage und insbesondere die einschlägigen Beschlüsse.

Stoppt eine Anfechtung die Zahlungspflicht automatisch?

Nein. Die Wirksamkeit des Beschlusses, ein möglicher Eilantrag und Einwendungen gegen die konkrete Forderung müssen gesondert geprüft werden.

Ist Hausgeld dasselbe wie die Betriebskostenzahlung eines Mieters?

Nein. Hausgeld betrifft das Verhältnis zwischen Eigentümer und Gemeinschaft. Welche Kosten auf einen Mieter umgelegt werden dürfen, ist eine andere Frage und wird unter Wohngeld, Kosten und Rücklage erläutert.