WEG-Recht für Gemeinschaften und Verwaltungen

Gemeinschaft, Verwalter und Beirat: die Rollen trennen

Die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums obliegt der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer. Der Verwalter handelt innerhalb seiner gesetzlichen und durch Beschluss geregelten Befugnisse. Der Verwaltungsbeirat unterstützt und überwacht ihn; er ersetzt nicht die Eigentümerversammlung. Ausgangspunkte sind § 18 WEG, § 27 WEG und § 29 WEG.

Die Vertretung nach außen und die interne Befugnis zu einer Entscheidung sind nicht identisch. Deshalb reicht die Unterschrift unter einen Vertrag nicht als Nachweis dafür, dass intern alles wirksam beschlossen wurde. Die gesetzliche Vertretung regelt § 9b WEG.

Eigentümerversammlung und Beschlussvorbereitung

Eine entscheidungsfähige Grundlage schaffen

Vor einer größeren Erhaltungs- oder Baumaßnahme müssen Leistungsumfang, Kosten, Finanzierung und Zuständigkeiten ausreichend geklärt sein. Ich prüfe Beschlussentwürfe und die rechtlichen Anforderungen an die Entscheidungsgrundlage. Eine pauschale Zahl von Angeboten ersetzt nicht die Prüfung ihrer Vergleichbarkeit und Aussagekraft.

Bei Einladungen und Tagesordnung sind insbesondere § 23 WEG und § 24 WEG zu beachten. Die Eigentümer müssen erkennen können, worüber entschieden werden soll. Der Beschluss sollte anschließend auch ohne mündliche Zusatzerklärungen nachvollziehbar sein.

Online- und Umlaufbeschlüsse gesondert prüfen

Eine Videokonferenz, eine hybride Versammlung und ein Umlaufbeschluss sind verschiedene Verfahren. Bei digitalen Formen prüfen wir Ermächtigungsgrundlage, Beteiligungsmöglichkeiten und Dokumentation. Beim Umlaufverfahren ist insbesondere zu klären, welche Zustimmung oder Mehrheit für den konkreten Gegenstand erforderlich ist. Eine E-Mail-Abfrage ist nicht schon deshalb ein wirksamer Mehrheitsbeschluss.

Verwalterbestellung, Abberufung und Vertragsfragen

Bestellung und Verwaltervertrag müssen zusammen betrachtet, aber rechtlich auseinandergehalten werden. Nach § 26 WEG ist eine Abberufung jederzeit möglich; der Vertrag endet spätestens sechs Monate danach. Daraus folgt nicht, dass jede Abberufung sämtliche Vergütungsfragen sofort erledigt.

Ich prüfe Vertragslaufzeit, Leistungsumfang, Sondervergütungen, Übergabe der Verwaltungsunterlagen und die Organisation des Wechsels. Bei vermuteten Pflichtverletzungen klären wir Anspruchsinhaber, konkrete Pflicht, Schaden und Beweislage statt vorschnell jede Fehlentscheidung als Haftungsfall zu behandeln.

Die Grenzen des Verwaltungsbeirats

Die Unterstützungs- und Überwachungsfunktion verschafft dem Beirat keine allgemeine Geschäftsführungsbefugnis. Eine Zustimmung des Beirats ersetzt nicht automatisch einen erforderlichen Eigentümerbeschluss. Bei unentgeltlicher Tätigkeit begrenzt § 29 Absatz 3 WEG die Haftung auf Vorsatz und grobe Fahrlässigkeit; Aufgaben und konkrete Umstände bleiben dennoch entscheidend.

Hausgeld, Jahresabrechnung und gerichtliche Verfahren

Für eine Zahlungsforderung brauchen wir eine nachvollziehbare Grundlage: beschlossene Vorschüsse oder Nachschüsse, Fälligkeit, richtige Schuldnerzuordnung und eine belastbare Zahlungsübersicht. Wirtschaftsplan und Jahresabrechnung haben dabei unterschiedliche Funktionen. Die Grundlage bildet § 28 WEG.

Ich unterstütze bei Hausgeldrückständen, Fragen zur Jahresabrechnung und der Verteidigung gegen Beschlussanfechtungsklagen. Eine erfolgreiche außergerichtliche Klärung kann sinnvoller sein als ein weiterer Prozess; andererseits müssen berechtigte Forderungen und gerichtliche Fristen konsequent verfolgt werden.

Welche Unterlagen wir benötigen

Bitte halte Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung, aktuelle Verwalterbestellung und Verwaltervertrag, die betreffenden Beschlüsse sowie die Korrespondenz bereit. Je nach Auftrag kommen Einladungsentwurf, Angebote, Abrechnungen, Kontennachweise oder gerichtliche Schreiben hinzu. Benenne die vertretende Person, die Gemeinschaft und bestehende Fristen eindeutig.

Wir stimmen anschließend ab, ob ein einzelner Beschluss geprüft, ein Verfahren geführt oder die Gemeinschaft in einem abgegrenzten Projekt begleitet werden soll. Eine dauerhafte Betreuung oder kurzfristige Teilnahme an einer Versammlung bedarf einer gesonderten Vereinbarung.

Häufige Fragen aus Verwaltung und Beirat

Kann der Beirat allein einen Rechtsanwalt für die Gemeinschaft beauftragen?

Nicht allein aufgrund seiner allgemeinen Beiratsfunktion. Vertretungsbefugnis und interne Ermächtigung müssen anhand der konkreten Konstellation geklärt werden.

Ist ein Umlaufbeschluss mit einfacher Mehrheit immer möglich?

Nein. Das Umlaufverfahren hat eigene Anforderungen. Eine gesetzlich mögliche Mehrheitsentscheidung für einen einzelnen Gegenstand setzt die dafür erforderliche Beschlussgrundlage voraus.

Kannst du einen Beschluss bereits vor der Versammlung prüfen?

Ja. Besonders bei größeren Aufträgen oder streitigen Kostenverteilungen ist eine Prüfung des Entwurfs und seiner Unterlagen sinnvoll. Dafür benötigen wir ausreichend Vorlauf.

Vertrittst du zugleich die Gemeinschaft und einen klagenden Eigentümer?

Nein. Entgegenstehende Interessen werden nicht in demselben Mandat gemeinsam vertreten. Auftraggeber und Beteiligte werden vor Übernahme geprüft.