Wohngeldabrechnung bei Eigentümerwechsel: Wer muss zahlen?

Drei Ebenen beim Eigentümerwechsel auseinanderhalten

Bei Erbschaft, Zwangsversteigerung oder besonderen Haftungsvereinbarungen sind zusätzliche Regeln zu beachten. Eine allgemeine Erklärung zum normalen Kaufvertrag ersetzt diese Prüfung nicht.

Nachschuss, alte Rückstände und Sonderumlage

Ein späterer Nachschuss kann den Erwerber betreffen

Wird nach deinem Eigentumserwerb über Nachschüsse für ein früheres Wirtschaftsjahr beschlossen, kann dich die Zahlungspflicht treffen, obwohl du damals noch nicht Eigentümer warst. Der BGH hat die Bedeutung der Eigentümerstellung bei Beschlussfassung bereits im Urteil vom 2. Dezember 2011 – V ZR 113/11 – herausgearbeitet.

Heute ist die Beschlussgrundlage in § 28 Absatz 2 WEG zu beachten. Liegt der Beschluss vor dem Eigentumsübergang oder ist die Fälligkeit gesondert geregelt, muss die zeitliche Zuordnung besonders sorgfältig geprüft werden. Die Aussage, stets zahle der Eigentümer des Abrechnungsjahres, ist jedenfalls zu pauschal.

Unbezahlte Vorschüsse sind keine neue Abrechnungsspitze

Alte Hausgeldrückstände werden nicht allein durch die Jahresabrechnung zu einer neuen Schuld des Erwerbers. Maßgeblich bleiben ihre eigene Anspruchsgrundlage und Schuldnerzuordnung; besondere wirksame Haftungsregelungen sind gesondert zu prüfen. Eine Abrechnung darf bestehende Rückstände nicht durch bloße Umbenennung auf den Käufer verlagern.

Sonderumlagen haben eine eigene zeitliche Zuordnung

Beschluss, gegebenenfalls vorgesehener Abruf und Fälligkeit sind bei einer Sonderumlage gesondert auszuwerten. Der Zeitpunkt der Handwerkerrechnung oder der Schlüsselübergabe reicht dafür nicht. Eine Sonderumlage kann deshalb anders zu beurteilen sein als bereits fällige monatliche Vorschüsse.

Guthaben und Rückzahlungen

Auch ein ausgewiesenes Guthaben muss seiner Grundlage nach zugeordnet werden. Eine Anpassung von Vorschüssen, eine irrtümliche Überzahlung und ein kaufvertraglicher Ausgleich sind verschiedene Ansprüche. Wer früher Geld überwiesen hat, ist nicht allein deshalb Empfänger jeder späteren Gutschrift.

Was regelt der Kaufvertrag zwischen den Beteiligten?

Der Kaufvertrag kann festlegen, wie Kosten und Abrechnungsergebnisse intern verteilt werden. Denkbar sind zeitanteilige Regelungen, besondere Vereinbarungen über angekündigte Maßnahmen oder Rückgriffsansprüche. Entscheidend ist der konkrete Wortlaut, nicht ein allgemeiner Hinweis auf den Übergang von Nutzen und Lasten.

Ich prüfe beide Rechtsverhältnisse, damit nicht nur die erste Zahlungsaufforderung beantwortet wird, während ein möglicher Erstattungsanspruch unbeachtet bleibt. Eine vertragliche Freistellung ist nicht automatisch ein Einwand gegen die Forderung der Gemeinschaft.

So bereiten wir die Prüfung vor

Benötigt werden Kaufvertrag und Nachträge, Nachweis der Grundbucheintragung, Übergabeprotokoll sowie die Regelung zum Nutzen- und Lastenwechsel. Dazu kommen Gesamt- und Einzelabrechnung, Wirtschaftsplan, einschlägige Beschlüsse, Zahlungsübersicht und Schriftverkehr mit Verwaltung oder Vertragspartner.

Wir erstellen daraus eine zeitliche Übersicht und ordnen jede Forderung einzeln zu. Bei einer bereits erhobenen Klage oder einem angefochtenen Beschluss müssen gerichtliche beziehungsweise gesetzliche Fristen sofort geprüft werden. Zuständig für die Forderung der Gemeinschaft ist nicht automatisch dieselbe Partei, gegen die ein kaufvertraglicher Ausgleich verlangt wird.

Den allgemeinen Fehlercheck findest du unter Hausgeldabrechnung prüfen. Laufende Zahlungsrückstände behandelt die Seite Hausgeld in der WEG.

Häufige Fragen zum Eigentümerwechsel

Muss der Verkäufer jede Nachzahlung für seine frühere Nutzungszeit tragen?

Nicht automatisch gegenüber der Gemeinschaft. Die Forderungsart, der Beschluss und der Eigentumsübergang müssen geprüft werden. Ein interner Ausgleich kann sich zusätzlich aus dem Kaufvertrag ergeben.

Gehen sämtliche Hausgeldschulden automatisch auf den Käufer über?

Nein. Ein Eigentümerwechsel ersetzt keine Anspruchsgrundlage. Alte Rückstände und neue Nachschüsse sind zu unterscheiden; besondere Haftungsvereinbarungen können eine zusätzliche Prüfung erfordern.

Kann die Verwaltung den Kaufvertrag einfach ignorieren?

Der Kaufvertrag kann für den internen Ausgleich entscheidend sein. Er ändert aber nicht schon durch eine Absprache zwischen Käufer und Verkäufer die gesetzlichen oder beschlossenen Forderungen der Gemeinschaft.

Ist eine gesonderte Zwischenabrechnung immer erforderlich?

Ein Verkauf macht aus dem WEG-Abrechnungsjahr nicht automatisch zwei selbstständige Abrechnungszeiträume. Welche Aufteilung intern geschuldet ist und welche Informationen benötigt werden, prüfen wir anhand des Vertrags und der Abrechnung.