WEG-Umlaufbeschluss: Absenkungsbeschluss und Folgebeschluss richtig anfechten

Kurzantwort: Wie kann ein Umlaufbeschluss angefochten werden?

Ein Umlaufbeschluss erfordert nach § 23 III 1 WEG grundsätzlich die Zustimmung aller Eigentümer in Textform. Für einen einzelnen Gegenstand können die Wohnungseigentümer gemäß § 23 III 2 WEG durch vorherigen Beschluss festlegen, dass die Mehrheit der abgegebenen Stimmen genügt. Ein solcher Absenkungsbeschluss kann selbstständig angefochten werden. Wird später mit der abgesenkten Mehrheit ein Sachbeschluss gefasst, muss auch dieser gegebenenfalls rechtzeitig gerichtlich angegriffen werden.

Der Fall: Erneuerung einer Heizungsanlage

Eine Eigentümergemeinschaft erlaubte, über den Austausch der Heizungsanlage später mit einfacher Mehrheit im Umlaufverfahren zu beschließen. Ein Eigentümer focht den Absenkungsbeschluss an. Während dieses Rechtsstreits wurden die Erneuerung der Heizung und ihre Finanzierung jedoch bestandskräftig beschlossen. Die isolierte Klage gegen die Absenkung blieb ohne Erfolg.

Das Urteil des Bundesgerichtshofs

Mit Urteil vom 17. Juli 2026 – V ZR 190/25 – stellte der BGH klar, dass ein Absenkungsbeschluss selbst Gegenstand einer Beschlussmängelklage sein kann. Selbst wenn er nichtig wäre oder gerichtlich für ungültig erklärt würde, führte dies bei dem anschließend mit Mehrheit gefassten Umlaufbeschluss nur zu dessen Anfechtbarkeit. Der Fehler betrifft das Abstimmungsverfahren, nicht die gesetzliche Beschlusskompetenz über die betreffende Verwaltungsmaßnahme.

Ist der anschließende Umlaufbeschluss bestandskräftig und die Maßnahme einschließlich ihrer Finanzierung abschließend geregelt, verliert die alleinige Anfechtung der Absenkung regelmäßig das erforderliche Rechtsschutzinteresse. Genau daran scheiterte die Klage im entschiedenen Fall.

Rechtliche Einordnung und Prozessrisiko

Die Klage gegen den ersten Beschluss ersetzt nicht die Anfechtung des zweiten. Gemäß § 45 WEG muss die Anfechtungsklage innerhalb eines Monats nach der jeweiligen Beschlussfassung erhoben und binnen zweier Monate begründet werden. Gegen die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer gerichtete Klagen können bei Vorliegen der Voraussetzungen verbunden oder durch Klageerweiterung zusammengeführt werden. Eine bloß laufende Anfechtung gegen die Absenkung hemmt die Frist des späteren Umlaufbeschlusses nicht.

Die Entscheidung betrifft den Verfahrensmangel einer fehlenden oder fehlerhaften Absenkung. Eigenständige Nichtigkeitsgründe des Sachbeschlusses bleiben gesondert zu beurteilen.

Praxisfolgen für Eigentümer und Verwalter

Eigentümer sollten schon den Absenkungsbeschluss auf Bestimmtheit des Gegenstands prüfen und nachfolgende Umlaufbeschlüsse konsequent überwachen. Wer die Maßnahme verhindern will, muss möglicherweise beide Beschlüsse fristgerecht angreifen. Verwaltungen sollten einen Absenkungsbeschluss auf den konkreten Gegenstand beschränken, das Abstimmungsergebnis nachvollziehbar dokumentieren und die getrennten Beschlussstufen sauber protokollieren.

Vertiefend: WEG-Beschlussanfechtung: Fristen und Vorgehen.

Häufige Fragen

Reicht es, allein den Absenkungsbeschluss anzugreifen?

Nein. Sobald ein eigener Sachbeschluss im Umlauf gefasst wird, muss gegebenenfalls auch dieser rechtzeitig angefochten werden.

Ist ein Mehrheits-Umlaufbeschluss bei fehlerhafter Absenkung nichtig?

Nach dem BGH nicht allein aus diesem Grund. Der betreffende Verfahrensfehler macht ihn grundsätzlich nur anfechtbar.

Wie lang sind die Klagefristen?

Ein Monat für die Klageerhebung und zwei Monate für ihre Begründung, jeweils ab Beschlussfassung (§ 45 WEG).