Schonfristzahlung nach Mietrückstand: Ordentliche Kündigung bleibt angreifbar, aber nicht geheilt

Kurzantwort: Rettet die Nachzahlung den Mietvertrag?

§ 569 III Nr. 2 BGB ermöglicht unter seinen Voraussetzungen die Schonfristzahlung gegen eine fristlose Zahlungsverzugskündigung. Sie erfasst nicht die auf denselben Rückstand gestützte ordentliche Kündigung gemäß § 573 II Nr. 1 BGB. Diese kann dennoch aus anderen Gründen unwirksam sein, etwa wenn eine schuldhafte erhebliche Pflichtverletzung fehlt.

Der Fall: Nachzahlung nach zwei ausgefallenen Mieten

Ein Berliner Wohnungsmieter zahlte die Mieten für Januar und Februar 2024 zunächst nicht. Der Vermieter kündigte am 8. Februar 2024 fristlos, hilfsweise ordentlich. Wenige Tage später beglich der Mieter den Rückstand weitgehend; er berief sich auf Mietminderungen wegen Bauarbeiten und eines Gerüsts. Das Landgericht Berlin II hielt auch die ordentliche Kündigung wegen der Schonfristzahlung für geheilt.

Das BGH-Urteil vom 30. September 2026

Der VIII. Zivilsenat hob das Berufungsurteil auf (VIII ZR 21/26) und verwies den Fall an eine andere Kammer zurück. Der Wortlaut und die Systematik des Gesetzes beschränken die Heilungswirkung auf die außerordentliche fristlose Kündigung. Eine entsprechende Anwendung auf die ordentliche Kündigung scheidet nach der bisherigen Rechtsprechung aus. Der angekündigte Reformgesetzgeber kann geltendes Recht nicht vorzeitig ändern: Der Regierungsentwurf vom 1. Mai 2026 ist noch keine beschlossene Neuregelung.

Die Kündigung bleibt im Einzelfall überprüfbar

Das BGH-Urteil bedeutet nicht, dass der betroffene Mieter bereits endgültig räumen muss. Nach Zurückverweisung sind insbesondere Zeitpunkt des Kündigungszugangs, die Voraussetzungen einer schuldhaften erheblichen Pflichtverletzung und ein möglicher Einwand aus § 242 BGB zu prüfen. Außerdem können berechtigte Mietminderungen die Höhe des behaupteten Zahlungsverzugs beeinflussen. Eine spätere Zahlung ist deshalb nicht bedeutungslos, aber sie beseitigt nicht kraft Gesetzes die ordentliche Kündigung.

Praktische Konsequenzen für Mieter und Vermieter

Mieter sollten offene Beträge bei Kündigungsgefahr unverzüglich klären und bei Streit über Mängel Mietminderungen sorgfältig begründen und dokumentieren. Eine schnelle Nachzahlung kann die fristlose Kündigung heilen, schützt aber nicht ohne Weiteres vor Räumung aufgrund der hilfsweisen ordentlichen Kündigung. Vermieter müssen trotz Nachzahlung die Erheblichkeit und Vorwerfbarkeit der Pflichtverletzung darlegen. Für beide Seiten entscheidend sind die genaue Mietkontenberechnung, das Kündigungsschreiben und sein Zugang.

Häufige Fragen

Heilt die Schonfristzahlung jede Kündigung?

Nein. Gesetzlich geheilt wird nur die fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs und auch diese nur unter den gesetzlichen Voraussetzungen.

Ist die geplante Reform schon geltendes Recht?

Nein. Der im Urteil erörterte Regierungsentwurf war am 15. Oktober 2026 noch kein geltendes Gesetz.

Ist die ordentliche Kündigung immer wirksam?

Nein. Andere Unwirksamkeitsgründe sowie einzelfallbezogene Einwendungen bleiben zu prüfen.