Mietrecht in München · Mieter und Vermieter
Fachanwalt für Mietrecht in München
Matthias Schwarzer – Rechtsanwalt und Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht bei Weber Schwarz & Schwarzer am Karlsplatz 3. Diese Seite bündelt unsere Beratung und Prozessvertretung im Mietrecht in München.
Eine Kündigung, eine hohe Nachzahlung oder ein Mangel an der Wohnung kann schnell zu einem ernsthaften Konflikt werden. Ich berate und vertrete Mieter und Vermieter im Wohnraum- und Gewerberaummietrecht. Wir prüfen den konkreten Vertrag, den Sachverhalt und die Belege, klären Fristen und entwickeln daraus das weitere Vorgehen.
Du erhältst keine pauschale Antwort nach dem Muster „Mieter haben immer recht“ oder „der Vermieter darf das“. Entscheidend ist, welche Ansprüche in deinem Fall bestehen und wie sie sich durchsetzen oder abwehren lassen.
Telefon- und Videoberatung nach Terminvereinbarung. Persönliche Besprechungen in München ausschließlich nach vorheriger Abstimmung.
Beratung für Mieter und Vermieter
Du bist Mieter?
Ich prüfe Kündigungen, Mieterhöhungen und Betriebskostenabrechnungen, berate zu Mängeln und unterstütze dich bei Streitigkeiten über Kaution, Untervermietung oder Schönheitsreparaturen. Bei einer Räumungsklage klären wir die Verteidigungsmöglichkeiten und das weitere Verfahren.
Du bist Vermieter?
Ich unterstütze dich bei der Vertragsgestaltung, bei Zahlungsrückständen und Pflichtverletzungen sowie bei Kündigung, Eigenbedarf und Räumung. Ebenso berate ich zu Mieterhöhungen, Betriebskosten und dem rechtlichen Umgang mit Mängelanzeigen.
Das bedeutet keine Vertretung beider Seiten desselben Streits. Vor der Übernahme prüfen wir die beteiligten Personen und eine mögliche Interessenkollision.
Typische Anliegen im Mietrecht
Kündigung, Eigenbedarf und Räumung
Bei einer Kündigung kommt es auf mehr an als die Überschrift des Schreibens. Ich prüfe insbesondere Kündigungsgrund, Begründung, Form, Zugang und Fristen. Bei einer ordentlichen Vermieterkündigung von Wohnraum ist grundsätzlich ein berechtigtes Interesse erforderlich; Eigenbedarf ist ein gesetzlich geregelter Fall. Besondere Kündigungsvorschriften und mögliche Härtegründe müssen gesondert betrachtet werden. Rechtsgrundlagen sind insbesondere § 573 BGB und § 574 BGB.
Für Vermieter geht es um ein tragfähiges Vorgehen und die richtige Vorbereitung. Für Mieter geht es um die Wirksamkeit der Kündigung, mögliche Einwendungen und die weitere Wohnsituation. Mehr dazu: Eigenbedarfskündigung in München, Eigenbedarfskündigung aus Sicht des Mieters und Kündigung eines Mietvertrags.
Wohnungsmängel und Mietminderung
Heizungsausfall, Feuchtigkeit, Schimmel oder erheblicher Lärm werfen unterschiedliche rechtliche und tatsächliche Fragen auf. Wichtig sind Ursache, Ausmaß, Dauer und Nachweis der Beeinträchtigung sowie die Kommunikation mit dem Vermieter. Eine pauschale Minderungsquote lässt sich daraus nicht seriös ableiten. § 536 BGB regelt die Minderung bei Sach- und Rechtsmängeln; die Anzeige von Mängeln ist in § 536c BGB geregelt.
Ich prüfe, welche Rechte und Risiken bestehen, welche Beweise gesichert werden sollten und wie Ansprüche auf Mängelbeseitigung oder Zahlung verfolgt werden können. Eine Zahlungskürzung ohne Klärung der Voraussetzungen kann vermeidbare Risiken schaffen.
Mieterhöhung und Modernisierung
Nicht jede Mieterhöhung folgt denselben Regeln. Zu unterscheiden sind insbesondere die Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete, Index- und Staffelmiete sowie Erhöhungen nach Modernisierung. Ich prüfe die vertragliche Grundlage, Begründung, Berechnung und die jeweiligen formellen Anforderungen. Für Erhöhungen bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete ist unter anderem § 558 BGB maßgeblich.
In München gehört dazu, die für den konkreten Fall einschlägigen örtlichen Grundlagen richtig einzuordnen. Eine Stadtbezeichnung oder ein einzelner Quadratmeterpreis ersetzt diese Prüfung nicht. Vertiefend: Mieterhöhung in München prüfen, Leitfaden zur Mieterhöhung für Vermieter und Modernisierungsankündigung.
Betriebskosten- und Nebenkostenabrechnung
Bei einer Nachforderung oder einem Guthaben prüfe ich unter anderem die mietvertragliche Vereinbarung, den Abrechnungszeitraum, die angesetzten Kosten, den Verteilerschlüssel und die Vorauszahlungen. Ebenso wichtig sind Belege und Fristen. § 556 BGB enthält zentrale Regeln zur Betriebskostenvereinbarung, Abrechnung und zu Einwendungen.
Vermieter unterstütze ich bei der Prüfung ihrer Forderung und beim Umgang mit Einwendungen. Mieter berate ich dazu, welche Positionen nachvollziehbar sind und wie eine Belegeinsicht oder Beanstandung vorbereitet werden sollte. Ergänzend: Nebenkostenabrechnung 2025 prüfen.
Untervermietung und Nutzung der Wohnung
Bei der Untervermietung ist zunächst zu unterscheiden, ob ein Teil des Wohnraums oder die gesamte Wohnung überlassen werden soll. Ein Anspruch auf Erlaubnis nach § 553 BGB setzt bei der Teilüberlassung unter anderem ein nach Vertragsschluss entstandenes berechtigtes Interesse voraus; gesetzliche Ausnahmen bleiben zu prüfen. Eine touristische Vermietung ist nicht einfach mit dieser Situation gleichzusetzen.
Ich unterstütze Mieter bei der rechtlichen Prüfung einer Erlaubnisanfrage und Vermieter bei ihrer Entscheidung sowie bei bereits erfolgter unerlaubter Überlassung. Dazu gibt es den Fachbeitrag Rechte des Vermieters bei ungenehmigter Untervermietung.
Mietverträge, Kaution und Schönheitsreparaturen
Ich prüfe bestehende Mietverträge und gestalte Vereinbarungen zu Beginn, während oder am Ende eines Mietverhältnisses. Bei Kaution und Renovierungspflichten kommt es auf die konkrete Vereinbarung und den tatsächlichen Zustand des Mietobjekts an. Allgemeine Formularsätze reichen für die rechtliche Beurteilung nicht aus. Weiterführend: Schönheitsreparaturen und Mietvertragsklauseln.
Gewerberaummiete, Pacht und vermietete Eigentumswohnungen
Bei Gewerberäumen und Pacht stehen häufig Laufzeit, Nutzungszweck, Betriebskosten, Vertragsbeendigung und wirtschaftliche Planung im Mittelpunkt. Die Schutzvorschriften der Wohnraummiete lassen sich nicht pauschal übertragen. Bei vermieteten Eigentumswohnungen prüfe ich zusätzlich die Schnittstelle zum Wohnungseigentumsrecht: Verpflichtungen gegenüber dem Mieter und gegenüber der Gemeinschaft sind nicht dasselbe.
So beginnt dein mietrechtliches Mandat
Den Sachverhalt und das Ziel schildern
Teile uns mit, ob du Mieter oder Vermieter bist, um welches Objekt es geht und was du erreichen möchtest. Nenne die Gegenseite und laufende Fristen. Bei Eilbedürftigkeit solltest du nicht allein auf einen freien Kalendertermin warten.
Unterlagen prüfen und Möglichkeiten abwägen
Wir betrachten Vertrag, Schriftverkehr und Belege. Anschließend besprechen wir, welche Ansprüche und Einwendungen tragfähig sind, ob weitere Nachweise fehlen und welche außergerichtlichen oder gerichtlichen Schritte in Betracht kommen.
Den konkreten Auftrag abstimmen
Du entscheidest auf dieser Grundlage über die Beauftragung. Leistungsumfang und Vergütung werden geklärt. Ich übernehme danach die vereinbarten Schritte, etwa ein Aufforderungsschreiben, Verhandlungen, Vertragsgestaltung oder Prozessvertretung.
Diese Unterlagen helfen bei der ersten Prüfung
Hilfreich sind der vollständige Mietvertrag mit Nachträgen, die aktuelle Korrespondenz und eine kurze zeitliche Übersicht. Je nach Anliegen kommen Kündigung und Zustellnachweis, Mieterhöhungsverlangen, Abrechnungen und Belege, Zahlungsübersichten, Fotos, Mängelanzeigen oder bereits zugestellte Gerichtsschreiben hinzu. Bitte benenne konkrete Fristdaten deutlich.
Die auf der Buchungsseite vorgesehenen Mandantenunterlagen sollen vor dem Termin ausgefüllt und unterschrieben übersandt werden. Welche weiteren Nachweise erforderlich sind, klären wir im Einzelfall.
Kosten, Kontakt und Terminvereinbarung
Die aktuellen Konditionen der Online-Erstberatung und die Hinweise für Bestandsmandanten stehen vor der Terminwahl auf meiner persönlichen Buchungsseite. Bei einer weitergehenden Vertretung richten sich Umfang und Vergütung nach dem vereinbarten Auftrag. Eine Rechtsschutzversicherung ersetzt nicht die Prüfung, ob für den konkreten Fall Versicherungsschutz besteht.
Rechtsanwalt Matthias Schwarzer
Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht
Weber Schwarz & Schwarzer, Karlsplatz 3, 80335 München
089 5480399 · muc@wssonline.de
Telefonzeiten: Montag bis Freitag, 9:00–12:30 Uhr. Persönliche Besprechungen ausschließlich nach Vereinbarung. Telefon- und Videoberatung sind bundesweit nach Terminvereinbarung möglich.
Häufige Fragen zur mietrechtlichen Beratung
Ist für die Beratung ein Termin im Münchner Büro erforderlich?
Nein. Das Anliegen kann nach Terminvereinbarung auch telefonisch oder per Video besprochen werden. Für einen persönlichen Besuch am Karlsplatz muss dagegen vorher ein Termin vereinbart sein. Die Telefonzeiten sind keine offenen Sprechstunden.
Kannst du auch Vermieter bei einer Eigenbedarfskündigung vertreten?
Ja. Ich berate sowohl Vermieter zur Vorbereitung und Durchsetzung als auch Mieter zur Prüfung und Abwehr einer Kündigung. Die Gegenseiten desselben Konflikts werden nicht gemeinsam vertreten. Ob eine konkrete Kündigung trägt, ergibt sich erst aus der Prüfung des Einzelfalls.
Darf ich bei einem Mangel einfach einen festen Prozentsatz von der Miete abziehen?
Eine allgemeingültige Quote gibt es nicht. Maßgeblich sind die konkrete Beeinträchtigung und die rechtlichen Voraussetzungen. Auch Ausschlussgründe und die Mängelanzeige können eine Rolle spielen. Lass Voraussetzungen und Risiken klären, bevor du dich auf eine pauschale Tabelle oder Empfehlung verlässt.
Muss aus einem mietrechtlichen Streit immer ein Gerichtsverfahren werden?
Nein. Je nach Sachverhalt kommen eine begründete Stellungnahme, eine Zahlungsaufforderung, eine Vertragsänderung oder Verhandlungen in Betracht. Ist eine Einigung nicht sinnvoll oder nicht erreichbar, besprechen wir das gerichtliche Vorgehen und das Kostenrisiko.
Was ist bei einer zugestellten Klage oder einer kurzen Frist wichtig?
Sende das vollständige Schreiben und das Zustelldatum bei der Kontaktaufnahme mit. Eine bloße Anfrage oder Onlinebuchung hemmt keine Frist. Die Bearbeitung und eine etwaige Fristwahrung setzen eine rechtzeitig bestätigte Mandatsübernahme voraus.
Wer ist für die Beratung verantwortlich?
Dein Ansprechpartner auf dieser Seite ist Rechtsanwalt Matthias Schwarzer, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht. Die persönliche Profilseite nennt meinen beruflichen Hintergrund, Fortbildungen und die Beratungswege.
Rechtsgrundlagen und weiterführende Hinweise
Die gesetzlichen Hinweise beziehen sich insbesondere auf § 535 BGB (Pflichten aus dem Mietvertrag), § 536 BGB (Minderung), § 536c BGB (Mängelanzeige), § 553 BGB (Teiluntervermietung), § 556 BGB (Betriebskosten), § 558 BGB (Vergleichsmiete), § 573 BGB (Vermieterkündigung) und § 574 BGB (Härtewiderspruch). Die Links führen zu Gesetze im Internet.
Die Darstellung dient der ersten Orientierung. Ob eine Regel auf deinen Fall anwendbar ist und welche Fristen gelten, hängt von Vertrag, Sachverhalt und gegebenenfalls besonderen Vorschriften ab. Weitere Beiträge findest du unter Publikationen.
Ansprechpartner: Matthias Schwarzer. Redaktioneller Stand: .