Untervermietung ohne Erlaubnis: Rechte und Vorgehen für Vermieter

Erlaubnispflicht und Anspruch auf Erlaubnis unterscheiden

§ 540 BGB enthält den grundsätzlichen Erlaubnisvorbehalt. Zuerst sind deshalb Mietvertrag und spätere Zusagen zu lesen: Für welche Person, welche Räume und welchen Zeitraum wurde eine Überlassung gestattet? Eine abgelaufene oder auf andere Personen beschränkte Erlaubnis deckt nicht automatisch die aktuelle Nutzung.

Bei der Überlassung eines Teils des Wohnraums kann nach § 553 Absatz 1 BGB ein Anspruch auf Erlaubnis bestehen. Voraussetzung ist insbesondere ein nach Vertragsschluss entstandenes berechtigtes Interesse. Dagegen sprechen können ein wichtiger Grund in der Person des Untermieters, Überbelegung oder eine sonstige Unzumutbarkeit. Eine pauschale Ablehnung nach dem Motto „Untervermietung erlauben wir nie“ ist deshalb riskant.

Verweigert der Vermieter eine geschuldete Erlaubnis schuldhaft, können unter weiteren Voraussetzungen Ersatzansprüche entstehen. Ob der Mieter die dafür nötigen Angaben gemacht hat, ist Teil der Prüfung. Die Erlaubnis eigenmächtig vorwegzunehmen bleibt umgekehrt ein Vertragsverstoß; dessen Gewicht ist gesondert zu beurteilen.

BGH 2026: Kostendeckung ist etwas anderes als Gewinnerzielung

Der Bundesgerichtshof hat mit Urteil vom 28. Januar 2026 – VIII ZR 228/23 klargestellt: Der Wunsch, wohnungsbezogene Aufwendungen zu verringern, kann ein berechtigtes Interesse sein. Eine darüber hinausgehende Gewinnerzielung ist davon nicht umfasst. Im entschiedenen Fall bestätigte der BGH die ordentliche Kündigung wegen unerlaubter gewinnbringender Untervermietung. Urteil im Volltext.

Das bedeutet nicht, dass jeder Unterschied zwischen Haupt- und Untermiete automatisch eine Kündigung rechtfertigt. Überlassungsumfang, eigene wohnungsbezogene Aufwendungen, Möblierung und der konkrete Vortrag sind einzuordnen. Aus dem Urteil folgt auch kein allgemeiner Anspruch des Vermieters, sich einen Teil des Gewinns auszahlen zu lassen.

Ein Zuschlag nach § 553 Absatz 2 BGB ist keine pauschale Gewinnbeteiligung. Er kommt in Betracht, wenn dem Vermieter die Überlassung nur bei einer angemessenen Erhöhung der Miete zuzumuten ist. Diese Voraussetzung muss konkret begründet werden. Eine beliebige Umsatzquote darf nicht als gesetzliche Standardbedingung behandelt werden.

Vor jeder Sanktion den tatsächlichen Gebrauch klären

1. Verträge und Erlaubnisse zusammentragen. Mietvertrag, Nachträge, frühere Genehmigungen und den gesamten Schriftwechsel sichern. Entscheidend ist nicht nur der letzte Satz einer E-Mail.
2. Nutzung und Personen eingrenzen. Wer nutzt welche Räume seit wann, dauerhaft oder wechselnd? Welche Angaben hat der Mieter zur eigenen Nutzung und zum Anlass der Untervermietung gemacht?
3. Relevante Auskünfte gezielt verlangen. Person, Umfang, Zeitraum und berechtigtes Interesse sind regelmäßig wichtig. Angaben zur Untermiete können bei einer konkret zu prüfenden Gewinnerzielung relevant sein. Ein pauschaler Anspruch auf sämtliche Verträge, Einkommensnachweise und Privatunterlagen besteht deshalb nicht automatisch.
4. Beweise rechtmäßig sichern. Bereits vorliegende Korrespondenz, öffentlich zugängliche Inserate mit Datum und nachvollziehbare Wahrnehmungen dokumentieren. Kein eigenmächtiges Betreten der Wohnung, keine heimliche Überwachung und kein Austausch von Schlössern.

Die Unterlagen sollten erkennen lassen, was sicher feststeht und was lediglich vermutet wird. Ein Klingelschild oder ein einzelner Besuch beweist für sich genommen noch keine kündigungsrelevante Untervermietung.

Abmahnung, Unterlassung oder Kündigung?

Abmahnung und Unterlassung

Eine Abmahnung muss den konkreten Vertragsverstoß beschreiben und die verlangte Abhilfe verständlich benennen. Wird ein vertragswidriger Gebrauch trotz Abmahnung fortgesetzt, kann nach § 541 BGB Unterlassung verlangt werden. Welche Reaktionsfrist angemessen ist, hängt vom Sachverhalt ab.

Fristlose und ordentliche Kündigung getrennt prüfen

Für eine außerordentliche Kündigung sind § 543 Absatz 2 Satz 1 Nummer 2 und Absatz 3 BGB maßgeblich. Regelmäßig ist vorher eine erfolglose Abhilfefrist oder Abmahnung erforderlich; Ausnahmen müssen tatsächlich vorliegen. Eine ordentliche Kündigung nach § 573 Absatz 2 Nummer 1 BGB setzt eine schuldhafte, nicht unerhebliche Pflichtverletzung voraus. Für sie gilt nicht schematisch dieselbe Abmahnungsvoraussetzung.

Ein rechtzeitig gestellter, berechtigter Erlaubnisantrag und eine unberechtigte Ablehnung können die Kündigungsprüfung entscheidend beeinflussen. Deshalb lautet die Reihenfolge: Anspruch auf Erlaubnis prüfen, Verhalten bewerten und erst dann das passende Mittel wählen. Einen automatischen Kündigungsgrund „Untermieter entdeckt“ gibt es nicht.

Weitere Grundlagen erläutert die Seite Kündigung des Mietvertrags.

Untermiete, Schadensersatz und Rückgabe

Die unerlaubte Untervermietung verschafft dem Vermieter während eines laufenden Hauptmietverhältnisses nicht allein deshalb einen Anspruch auf die gesamte Untermiete. Ein konkret entstandener Schaden ist von einer pauschalen Abschöpfung des Mehrerlöses zu unterscheiden. Nach Beendigung und bei einem rechtshängigen Herausgabeanspruch können zusätzliche Anspruchsgrundlagen eingreifen; Voraussetzungen und mögliche Überschneidungen sind gesondert zu prüfen.

Ist das Mietverhältnis wirksam beendet, regelt § 546 BGB die Rückgabe. Ein Anspruch kann sich auch gegen den Dritten richten, dem der Mieter den Gebrauch überlassen hat. Wer tatsächlich Besitz hat und gegen wen ein vollstreckbarer Titel benötigt wird, muss vor einer Räumung geklärt werden. Eigenmächtige Räumung oder Versorgungssperren sind keine zulässige Abkürzung.

Häufige Fragen zur ungenehmigten Untervermietung

Darf ich jede Untervermietung wegen eines Auslandsaufenthalts ablehnen?

Nein. Gerade veränderte berufliche oder persönliche Verhältnisse können ein berechtigtes Interesse an einer Teiluntervermietung begründen. Der konkrete Nutzungsplan und mögliche Ablehnungsgründe sind maßgeblich.

Muss ich als Vermieter an einem Untervermietungsgewinn beteiligt werden?

Es gibt keine allgemeine gesetzliche Gewinnquote. Der Anspruch auf Erlaubnis, ein möglicher Zuschlag nach § 553 Absatz 2 BGB und sonstige Zahlungsansprüche haben unterschiedliche Voraussetzungen.

Ist eine fristlose Kündigung ohne Abmahnung immer möglich?

Nein. Die gesetzlichen Voraussetzungen einer fristlosen Kündigung und mögliche Ausnahmen von der vorherigen Abmahnung müssen im Einzelfall geprüft werden.

Reicht die Erlaubnis für einen Untermieter auch für Feriengäste?

Nicht automatisch. Die Zustimmung muss die konkrete Nutzungsart decken. Zusätzlich können öffentlich-rechtliche Vorgaben zur Zweckentfremdung und bei Eigentumswohnungen WEG-Regelungen zu prüfen sein.

Den konkreten Untervermietungsfall prüfen lassen

Eine Anfrage oder Buchung allein wahrt keine Frist. Fristgebundene Maßnahmen setzen eine rechtzeitig bestätigte Mandatsübernahme voraus.