Mieterhöhung vorbereiten: Vergleichsmiete, Begründung und Fristen

Zuerst den Vertrag und den bisherigen Mietverlauf prüfen

Eine wirksame Staffel- oder Indexvereinbarung beeinflusst, welche Erhöhungen überhaupt möglich sind. Auch vertragliche Ausschlüsse, Preisbindungen und besondere Mietverhältnisse müssen vor der Berechnung geklärt werden. Stelle deshalb nicht nur den aktuellen Monatsbetrag, sondern auch den Mietvertrag, Nachträge und sämtliche Erhöhungen der letzten Jahre zusammen.

Bei einer Erhöhung nach § 558 BGB wird die Zustimmung des Mieters zur Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete verlangt. Das ist etwas anderes als die einseitige Erhöhungserklärung nach einer Modernisierung. Ein Mischschreiben, das beide Verfahren und Fristen vermengt, schafft vermeidbare Risiken.

Vergleichsmiete und Kappungsgrenze sind zwei eigenständige Grenzen

Die ortsübliche Vergleichsmiete wird nach den gesetzlichen Merkmalen der Wohnung und den innerhalb der letzten sechs Jahre vereinbarten oder geänderten Entgelten gebildet. Die eigene Finanzierung oder eine besonders teure einzelne Neuvermietungsanzeige ersetzt diese Ermittlung nicht.

Daneben begrenzt § 558 Absatz 3 BGB den Anstieg innerhalb von drei Jahren. In München gilt derzeit grundsätzlich die abgesenkte Kappungsgrenze von 15 Prozent. Die Stadt gehört zum Anwendungsbereich der bayerischen Mieterschutzverordnung. Für andere Gemeinden ist deren Aufnahme gesondert zu prüfen. Gesetzlich ausgenommene Erhöhungen, insbesondere nach §§ 559 und 560 BGB, sind bei der Berechnung sachgerecht abzugrenzen.

Auch die Wartezeiten sind zu beachten: Das Verlangen kann grundsätzlich frühestens ein Jahr nach der letzten berücksichtigungspflichtigen Mieterhöhung gestellt werden. Bei Eintritt der neuen Miete muss diese seit 15 Monaten unverändert gewesen sein. Gesetzliche Ausnahmen sind gesondert einzuordnen.

Den Münchner Mietspiegel nachvollziehbar anwenden

Die Landeshauptstadt stellt derzeit den qualifizierten Mietspiegel für München 2025 und ein Online-Berechnungsprogramm bereit. Für die konkrete Wohnung sind Anwendungsbereich, tatsächliche Wohnfläche, Baualter, Ausstattung, Wohnlage und die vorgesehenen Zu- und Abschläge zu prüfen. Ein veröffentlichter Durchschnittswert ist kein automatisch zulässiger Quadratmeterpreis für jede Wohnung.

§ 558a BGB verlangt Textform und Begründung. Als Begründungsmittel kommen insbesondere Mietspiegel, Mietdatenbank, ein geeignetes Sachverständigengutachten oder drei vergleichbare Wohnungen in Betracht. Die formelle Begründung und der tatsächliche Nachweis der zulässigen Miethöhe sind dabei verschiedene Prüfungen.

Angaben aus einem einschlägigen qualifizierten Mietspiegel sind nicht bloß „üblich“: Liegen die Voraussetzungen des § 558a Absatz 3 BGB vor, müssen die darin enthaltenen Angaben für die Wohnung auch dann mitgeteilt werden, wenn ein anderes Begründungsmittel verwendet wird. Ein Hinweis auf drei Vergleichswohnungen beseitigt diese Pflicht nicht.

Bezeichne den verwendeten Mietspiegel eindeutig und erläutere die angesetzten Wohnungsmerkmale. Berechnungsunterlagen, Flächenangaben und der konkrete Stand des Berechnungsprogramms sollten für spätere Rückfragen aufbewahrt werden. Die Einordnung am oberen Spannenrand braucht eine tragfähige Grundlage und ist kein Automatismus.

Zugang, Zustimmung und Klagefrist sauber auseinanderhalten

Adressaten, Vermieterstellung und Vertretung müssen stimmen. Bei mehreren Mietern ist das Verlangen gegenüber allen erforderlichen Vertragspartnern zu erklären. Der Zugang ist zu dokumentieren; das bloße Absenden einer E-Mail oder eines Briefes beweist ihn nicht.

Nach § 558b BGB kann der Mieter bis zum Ablauf des zweiten Kalendermonats nach Zugang zustimmen. Soweit er zustimmt, wird die erhöhte Miete grundsätzlich mit Beginn des dritten Kalendermonats nach Zugang geschuldet. Bleibt die Zustimmung aus, ist eine Zustimmungsklage innerhalb der anschließenden dreimonatigen Klagefrist zu prüfen.

Beispiel für ein im September zugegangenes Verlangen

Geht ein wirksames Verlangen im September zu, läuft die reguläre Zustimmungsfrist grundsätzlich bis Ende November. Bei Zustimmung ist die erhöhte Miete ab 1. Dezember geschuldet, sofern auch die übrigen Voraussetzungen vorliegen. Ein Schreiben „ab nächsten Monat zahlen“ bildet diesen Ablauf nicht richtig ab.

Einwendungen zu Wohnfläche, Mietspiegelmerkmalen oder Kappungsgrenze sollten inhaltlich geprüft werden. Eine Teilzustimmung kann einen Teil der Erhöhung tragen. Schweigen ist keine automatische Zustimmung. Werden formelle Fehler im Prozess behoben, können neue Überlegungsfristen entstehen; auf eine spätere Reparatur des Verlangens sollte nicht ungeprüft vertraut werden.

Das Sonderkündigungsrecht des Mieters nach § 561 BGB ist bei der weiteren Planung ebenfalls zu berücksichtigen.

Modernisierung, Staffel, Index und Vorauszahlungen unterscheiden

Modernisierung: nicht die gesamte Handwerkerrechnung umlegen

Bei einschlägigen Maßnahmen sieht § 559 BGB grundsätzlich eine Erhöhung der Jahresmiete um acht Prozent der berücksichtigungsfähigen Kosten vor. Erhaltungsanteile, Drittmittel, die Verteilung auf mehrere Wohnungen und gesetzliche Kappungen sind vorher zu prüfen. Hinzu kommen Ankündigungs- und Erklärungspflichten sowie gegebenenfalls Härteeinwände.

Für Heizungsmaßnahmen enthält § 559e BGB besondere Förder-, Kosten- und Begrenzungsregeln. Aus der Nennung eines Umlagesatzes folgt deshalb noch kein bestimmter Erhöhungsbetrag. Details zu Maßnahme und Ankündigung behandelt die Seite Modernisierungsankündigung.

Staffel- und Indexmiete: keine beliebigen Zusatzaufschläge

Bei einer Staffelmiete nach § 557a BGB gelten die wirksam vereinbarten Staffeln; während ihrer Laufzeit sind Erhöhungen nach §§ 558 bis 559b BGB ausgeschlossen. Bei einer Indexmiete nach § 557b BGB ist die Anpassung an den vereinbarten Verbraucherpreisindex in Textform geltend zu machen. Indexänderung und neue Miete beziehungsweise Erhöhungsbetrag sind anzugeben. Die geänderte Miete ist grundsätzlich ab Beginn des übernächsten Monats nach Zugang zu zahlen.

Eine Vergleichsmietenerhöhung nach § 558 BGB ist während einer Indexmiete ausgeschlossen. Modernisierungserhöhungen sind dort nur unter den besonderen Voraussetzungen und Ausnahmen des § 557b Absatz 2 BGB möglich, unter anderem mit besonderen Regeln für Heizungsmaßnahmen. Die Aussage „Index plus jede Modernisierung geht immer“ wäre falsch.

Betriebskostenvorauszahlungen

Die Anpassung von Vorauszahlungen nach einer Abrechnung richtet sich nach § 560 BGB. Sie ist keine Erhöhung der Nettokaltmiete zur Vergleichsmiete. Ob eine Vorauszahlung oder eine Pauschale vereinbart wurde, muss zuerst geklärt werden.

Welche Unterlagen die Vorbereitung erleichtern

Benötigt werden Mietvertrag und Nachträge, aktuelle Mietzusammensetzung, Erhöhungsschreiben und Vereinbarungen der letzten Jahre sowie eine belastbare Wohnflächenangabe. Hinzu kommen die Mietspiegelberechnung und Nachweise zu streitigen Wohnwertmerkmalen. Bei Modernisierung sind Maßnahmenbeschreibung, Rechnungen, Förderungen, Erhaltungsanteile und bisherige Ankündigungen wichtig.

Bei bereits versandten Schreiben benötige ich außerdem den Zugangsnachweis und die vollständige Reaktion des Mieters. Entwurf, Berechnung und Fristen sollten gemeinsam geprüft werden, nicht nacheinander erst nach einer Ablehnung.

Häufige Fragen von Vermietern

Darf ich in München jedes Jahr um 15 Prozent erhöhen?

Nein. Die Kappungsgrenze gilt grundsätzlich für drei Jahre. Vergleichsmiete, Wartezeiten und andere Voraussetzungen kommen zusätzlich hinzu.

Reicht der durchschnittliche Quadratmeterwert des Mietspiegels?

Nein. Die konkrete Wohnung muss anhand des anwendbaren Mietspiegels eingeordnet werden. Ein Stadtmittelwert ist keine individuelle Mietberechnung.

Kann ich trotz Indexmiete auf die Vergleichsmiete erhöhen?

Während einer wirksamen Indexmiete ist eine Erhöhung nach § 558 BGB ausgeschlossen. Andere Anpassungen sind nur nach den jeweils geltenden Sonderregeln möglich.

Gilt fehlende Antwort als Zustimmung?

Nein. Ob eine ausdrückliche oder anderweitig rechtlich wirksame Zustimmung vorliegt, muss geprüft werden. Bei fehlender Zustimmung darf insbesondere die Klagefrist nicht übersehen werden.

Berechnung und Erhöhungsverlangen prüfen lassen

Eine Anfrage oder Buchung wahrt keine Frist. Fristgebundene Maßnahmen setzen eine rechtzeitig bestätigte Mandatsübernahme voraus.