Schönheitsreparaturen: Wann Mieter renovieren müssen

Gesetzlich ist zunächst der Vermieter zur Erhaltung verpflichtet

Nach § 535 Absatz 1 Satz 2 BGB muss der Vermieter die Wohnung während der Mietzeit in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand erhalten. Schönheitsreparaturen können vertraglich auf den Mieter übertragen werden, aber nicht durch jede beliebige Klausel.

Typische Schönheitsreparaturen betreffen die dekorative Oberfläche, etwa Tapezieren oder Streichen von Wänden und Decken und bestimmte Innenanstriche. Die Erneuerung eines verschlissenen Bodenbelags, die Beseitigung eines technischen Defekts und ein Außenanstrich sind nicht ohne Weiteres als Schönheitsreparatur auf den Mieter abzuwälzen.

Normale Abnutzung ist nicht automatisch ein Schaden. Veränderungen durch vertragsgemäßen Gebrauch hat der Mieter nach § 538 BGB grundsätzlich nicht zu vertreten. Eine wirksam vereinbarte Pflicht zur Durchführung von Schönheitsreparaturen ist davon ebenso zu unterscheiden wie eine tatsächlich verursachte Beschädigung.

Diese Klauseln verdienen eine genaue Prüfung

Vorformulierte Mietbedingungen unterliegen insbesondere der Kontrolle nach § 307 BGB. Entscheidend sind Wortlaut, Zusammenhang und das Zusammenwirken mehrerer Regelungen. Ein einzelnes günstiges Wort rettet nicht automatisch die übrige Klausel.

Starre Fristen und automatische Endrenovierung

Eine Renovierungspflicht in festen Zeitabständen unabhängig vom tatsächlichen Zustand ist in Formularverträgen problematisch. Flexible Zeitangaben mit Zustandsbezug sind anders zu beurteilen. Ebenso ist eine frische Renovierung bei jedem Auszug, unabhängig von Abnutzung und letzter Renovierung, nicht einfach wirksam vereinbar.

Auch bei einer grundsätzlich wirksamen Übertragung sind Erforderlichkeit und Fälligkeit der Arbeiten zu prüfen. „Fünf Jahre sind um“ ersetzt weder die Vertragsauslegung noch die Besichtigung des Zustands.

Farben und Fachhandwerker

Eine formularmäßige Bindung an bestimmte Farben während der Mietzeit kann die Gestaltungsmöglichkeiten unzulässig einschränken. Vorgaben für die Rückgabe sind davon zu unterscheiden und ebenfalls auf ihren Umfang zu prüfen. Daraus folgt weder ein allgemeiner Anspruch auf weiße Wände noch die Erlaubnis, jede ursprünglich neutrale Wohnung in besonders auffälliger Gestaltung zurückzugeben.

Fachgerechte Arbeit ist nicht dasselbe wie eine zwingende Beauftragung eines Fachbetriebs. Eine Klausel, die zulässige Eigenleistung ausschließt, kann unwirksam sein. Ob eine konkrete Formulierung dies tatsächlich verlangt, muss aus dem Gesamttext ermittelt werden; ein isoliertes Stichwort genügt nicht.

Quotenabgeltung: Formular und echte Einzelvereinbarung

Eine formularmäßige Pflicht, bei Auszug anteilige Renovierungskosten für noch nicht fällige Arbeiten zu zahlen, ist nach der BGH-Rechtsprechung unwirksam. Mit Urteil vom 6. März 2024 – VIII ZR 79/22 hat der BGH diese Linie bestätigt und zugleich die grundsätzlich mögliche individualvertragliche Vereinbarung eingeordnet. Entscheidung im Volltext.

Eine gesonderte Unterschrift, ein handschriftlicher Zusatz oder die Auswahl zwischen zwei vorgegebenen Varianten beweist noch kein echtes Aushandeln. Die Bezeichnung „Individualvereinbarung“ schützt eine tatsächlich vorformulierte Regelung nicht vor der AGB-Kontrolle.

Was gilt bei einer unrenoviert übernommenen Wohnung?

Wurde die Wohnung unrenoviert oder renovierungsbedürftig übergeben und erhielt der Mieter keinen angemessenen Ausgleich, kann die formularmäßige Übertragung der Schönheitsreparaturen unwirksam sein. Maßgeblich ist der Gesamteindruck bei Übergabe; nicht jede geringfügige Gebrauchsspur bedeutet bereits „unrenoviert“.

Wer sich auf einen unrenovierten Anfangszustand beruft, muss diesen grundsätzlich darlegen und beweisen. Fotos, ein aussagekräftiges Übergabeprotokoll und Zeugen können deshalb entscheidend sein. Ob ein vereinbarter Ausgleich angemessen war, ist anhand der konkreten Ausgangslage zu beurteilen. Eine Abrede allein zwischen Vor- und Nachmieter beseitigt die Probleme im Verhältnis zum Vermieter nicht automatisch.

Kann der Mieter später Renovierung vom Vermieter verlangen?

Bei unwirksamer Übertragung gilt grundsätzlich die gesetzliche Erhaltungspflicht. Der vertragsgemäße Ausgangszustand kann aber gerade der unrenovierte Zustand bei Mietbeginn sein. Nicht jede Gebrauchsspur verpflichtet den Vermieter deshalb zur sofortigen Herstellung einer frisch renovierten Wohnung.

Bei wesentlicher Verschlechterung kann nach BGH, Urteil vom 8. Juli 2020 – VIII ZR 163/18 ein Renovierungsanspruch bestehen. Weil eine vollständige Renovierung den Mieter gegenüber dem anfänglichen Zustand besserstellen kann, ist unter den vom BGH beschriebenen Voraussetzungen eine angemessene Kostenbeteiligung, regelmäßig zur Hälfte, zu berücksichtigen. Entscheidung im Volltext.

Das ist keine allgemeine 50-Prozent-Regel für jede Renovierung. Anfangszustand, Verschlechterung, Auftrag und Umfang der erforderlichen Arbeiten sind zu prüfen. Wer ohne Abstimmung einen Handwerker beauftragt, kann nicht allein wegen einer unwirksamen Klausel automatisch dessen Rechnung beim Vermieter einreichen.

Rückgabe vorbereiten und Beweise erhalten

Bei Schäden sind gegebenenfalls Alter und Restwert der betroffenen Sache sowie ein Vorteilsausgleich zu berücksichtigen. Eine alte Einrichtung wird nicht ohne Weiteres auf Kosten des Mieters durch eine neue ersetzt. Ob vor einem Ersatzanspruch eine Frist zur Leistung oder Nacherfüllung nötig ist, hängt von der konkreten Anspruchsgrundlage ab.

Für die anwaltliche Prüfung sind der vollständige Mietvertrag, alle Nachträge, Einzugs- und Auszugsprotokolle, datierte Bilder, Schriftwechsel und Rechnungen beziehungsweise Angebote hilfreich. Bei einbehaltener Kaution sollte außerdem die konkrete Abrechnung der geltend gemachten Gegenforderungen vorliegen.

Sechs Monate: auf den richtigen Fristbeginn kommt es an

§ 548 BGB enthält kurze Verjährungsfristen, aber nicht für beide Seiten denselben Beginn:

Rückgabe und Vertragsende können auseinanderfallen. Bei Arbeiten aufgrund einer unwirksamen Klausel muss geprüft werden, welcher Anspruch überhaupt besteht und ob § 548 Absatz 2 BGB eingreift. Eine bloße Zahlungsaufforderung hemmt die Verjährung nicht automatisch. Auch mögliche Aufrechnungsfragen im Zusammenhang mit der Kaution sind gesondert zu beurteilen.

Häufige Fragen zu Schönheitsreparaturen

Muss ich jede Wohnung beim Auszug frisch streichen?

Nein. Entscheidend sind eine wirksame Vereinbarung, der tatsächliche Zustand und die Fälligkeit der Arbeiten. Eine automatische Endrenovierungspflicht ist nicht pauschal wirksam.

Wird eine unwirksame Klausel durch meine Unterschrift wirksam?

Die Unterschrift allein beseitigt einen AGB-rechtlichen Mangel nicht. Eine tatsächlich ausgehandelte Vereinbarung ist rechtlich anders zu prüfen als ein lediglich unterschriebenes Formular.

Darf ich bei unwirksamer Klausel jede Renovierungsrechnung weiterreichen?

Nein. Erhaltungspflicht, erforderliche Aufforderungen und Voraussetzungen eines Aufwendungsersatzanspruchs müssen vor einer eigenen Beauftragung geklärt werden.

Beginnt die Sechsmonatsfrist immer mit dem Auszug?

Nein. § 548 BGB unterscheidet Rückerhalt der Mietsache und Beendigung des Mietverhältnisses. Maßgeblich sind Anspruchsart und tatsächlicher Ablauf.

Mietvertrag und Renovierungsforderung prüfen lassen

Eine Anfrage oder Buchung wahrt keine Frist. Dafür ist eine rechtzeitig bestätigte Übernahme des erforderlichen Auftrags nötig.