Rechte des Vermieters bei ungenehmigter Untervermietung Ein Leitfaden aus Vermietersicht – mit aktueller Rechtsprechung, klaren Grenzen und konkreten Schritten. 1) Ausgangspunkt und Systematik Untervermietung ist in der Wohnraummiete kein rechtsfreier Raum, sondern ein Dreiklang aus: Erlaubnispflicht (§ 540 BGB), möglichem Anspruch des Mieters auf Gestattung (§ 553 BGB – aber nur bei Teilüberlassung) und Sanktionen bei Pflichtverstößen (§§ 541, 543, 546 BGB). Kurz: Ohne Erlaubnis keine Drittüberlassung; mit berechtigtem Interesse aber regelmäßig ein Anspruch auf Erlaubnis – und bei Verstößen stehen dem Vermieter scharfe Instrumente zur Verfügung. 2) Anspruchslage des Mieters – damit Sie wissen, wo die rote Linie verläuft 2.1 Berechtigtes Interesse nach § 553 BGB Der Mieter kann die Gestattung der Teiluntervermietung verlangen, wenn nach Vertragsschluss ein berechtigtes Interesse entsteht (klassisch: berufliche Versetzung, längerer Auslandsaufenthalt, wirtschaftliche Entlastung). Der BGH hat seit langem klargestellt: Der Lebensmittelpunkt muss nicht in der Wohnung verbleiben. Das gilt heute erst recht – auch bei berufsbedingten Nebenwohnungen. Für Vermieter heißt das: sorgfältig prüfen statt reflexhaft ablehnen. 2.2 Unberechtigte Verweigerung = Schadensersatz Verweigert der Vermieter die Untervermietung zu Unrecht, droht Schadensersatz (typisch: entgangene Untermiete). Die Linie hat der BGH 2014 noch einmal deutlich gezogen. Fazit: Ablehnungen nur mit belastbaren Gründen und sauber dokumentiert. 3) Rechte des Vermieters bei ungenehmigter Untervermietung 3.1 Abmahnung & Unterlassung (§ 541 BGB) Erste Wahl ist die schriftliche Abmahnung mit klarer Frist und der Aufforderung, die unbefugte Gebrauchsüberlassung zu beenden. Parallel können Sie Unterlassung geltend machen, wenn der vertragswidrige Gebrauch fortgesetzt wird. (Pro-Tipp: gleich Auskunft über Person(en) des/der Untermieter, Umfang, Mietzins, Beginn/Ende verlangen.) 3.2 Fristlose Kündigung (§ 543 Abs. 2 Nr. 2, Abs. 3 BGB) Setzt der Mieter trotz Abmahnung fort, kommt die fristlose Kündigung in Betracht. Aber: Hat der Mieter tatsächlich einen Anspruch auf Erlaubnis (§ 553 BGB) und wurde diese rechtswidrig verweigert, trägt der bloße Formverstoß „ohne Erlaubnis“ die fristlose Kündigung regelmäßig nicht. Hier ist Differenzierung Pflicht, keine Holzhammerlösung. 3.3 Räumung nach Beendigung (§ 546 BGB) Ist wirksam gekündigt, folgt bei Nicht-Räumung die Räumungsklage. Das gilt auch, wenn ein Untermieter noch in der Wohnung sitzt; Anspruchsgegner bleibt der Hauptmieter (und ggf. der Besitzer). 4) Geld – Beteiligung, Gewinn, Abschöpfung: Was wirklich geht Hier kursieren hartnäckige Mythen. Die Kurzfassung: (a) Prospektiv – Erlaubnis gegen Beteiligung: Möchte der Mieter mit Gewinn untervermieten, muss der Vermieter das nicht ohne weiteres genehmigen. Er darf die Erlaubnis an eine angemessene Beteiligung knüpfen. Die Berliner Rechtsprechung ist hier deutlich: Keine Untervermietung „auf Rendite“ ohne Partizipation des Vermieters. Das ist Zulässigkeit der Bedingung, keine rückwirkende Kasse. (b) Während laufender Miete – keine generelle Gewinnabschöpfung: Solange das Hauptmietverhältnis besteht, gibt es grundsätzlich keinen Anspruch des Vermieters auf Herausgabe des Untermietzinses/Mehrerlöses allein wegen unerlaubter Untervermietung. Die ständige Rechtsprechung verneint das – Unterlassung/Kündigung ja, pauschale Gewinnabschöpfung nein. (c) Nach Beendigung & Rechtshängigkeit des Herausgabeanspruchs: Ab Rechtshängigkeit des Rückgabeanspruchs (also in der Räumungsphase) kann der Mieter als Nutzungen auch einen aus Untervermietung erzielten Mehrerlös herausgeben müssen. Das ist ein Sonderfall und kein Freibrief für generelle Gewinnabschöpfung. 5) Praxisleitfaden: So gehen Vermieter rechtssicher vor Sachverhalt klären: Wer nutzt was, seit wann, zu welchen Konditionen? Screenshots von Inseraten (Airbnb & Co.), Zeugenaussagen, Klingelschild, Briefkasten, Paketquittungen – alles, was Nutzung belegt. Abmahnung strukturiert: Pflichtverletzung benennen (§ 540), konkrete Abhilfefrist setzen, Unterlassung verlangen, Auskunft fordern (Person(en), Mietzins, Vertragsunterlagen) und Kündigung für den Fall der Nichtabhilfe androhen. Zustimmungsprüfung sauber dokumentieren: Liegt ein berechtigtes Interesse vor? Ist es zumutbar (§ 553 Abs. 1 S. 2 BGB)? Wenn Gewinnerzielung geplant ist: Beteiligung als Bedingung in die Erlaubnis schreiben (Quote, Obergrenze, Nachweispflichten). Kündigungsentscheidung mit Augenmaß: Fortsetzung trotz Abmahnung? Dann fristlos in den Blick nehmen. Bei erkennbar berechtigtem Interesse aber nicht blind kündigen – Risiko der Unwirksamkeit und Folgestreitigkeiten. Räumung + Nutzungen im Blick behalten: Nach Beendigung zügig klagen (§ 546 BGB). Bei anhängiger Räumung prüfen, ob Nutzungsherausgabe inkl. Mehrerlös verlangt werden kann (Sonderkonstellation, s. oben). 6) Vertrags- & Formulierungstipps (kurz und wirksam) Erlaubnisvorbehalt präzise: Personenkreis, Zeitraum, Räume (nur Teil!), Höchstzahl der Untermieter, Verbot vollständiger Überlassung, Informations- und Nachweispflichten. Beteiligungsklausel bei Gewinnerzielung (angemessen, transparent, Nachweis- und Anpassungsklausel). Widerrufsvorbehalt rechtssicher (wichtiger Grund/Zumutbarkeit) – nicht als Blanko-Schalter formulieren; BGH 2013 zeigt, wie schnell Widerruf/Kündigung sonst kippen. 7) Häufige Fehler aus Vermietersicht – und wie Sie sie vermeiden Zu pauschale Ablehnung („Bei uns grundsätzlich keine Untervermietung“): Kann teuer werden (Schadensersatz). Immer Einzelfallprüfung + Begründung. Kündigung ohne Abmahnung bei fortsetzbarem Verstoß: unnötiges Risiko. „Gewinnherausgabe“ während laufender Miete einklagen: regelmäßig aussichtslos – setzen Sie auf Unterlassung, Abmahnung, Kündigung und (wo möglich) Beteiligung vorab. Bedingungslose Erlaubnis trotz klarer Gewinnerzielung: Beteiligungsklausel nutzen. 8) Fazit – klare Linie statt Bauchgefühl Untervermietung ist zustimmungsbedürftig (§ 540), aber der Mieter kann bei berechtigtem Interesse die Teiluntervermietung durchsetzen (§ 553) – auch ohne Lebensmittelpunkt in der Wohnung, sogar bei Nebenwohnungen. Der Vermieter hat dennoch starke Werkzeuge: Abmahnung, Unterlassung, fristlose Kündigung bei Fortsetzung, Räumung nach Beendigung. Geldseitig gilt: Beteiligung als Bedingung der Erlaubnis ist zulässig; pauschale Gewinnabschöpfung während des laufenden Mietverhältnisses dagegen nicht. Nach Rechtshängigkeit der Herausgabeklage kann im Einzelfall Mehrerlös als Nutzung herauszugeben sein. Wer sauber prüft, dokumentiert und maßvoll sanktioniert, steht rechtlich stabil – und vermeidet teure Bumerangs.