1) Rechtsgrundlagen im Überblick Die Mieterhöhung im laufenden Wohnraummietverhältnis kennt drei klassische Wege – jeweils mit eigenen Voraussetzungen, Formen und Fristen: Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete (§§ 558–558e BGB) – Einjahressperrfrist und 15-Monats-Regel, Kappungsgrenze (20 % / in angespannten Märkten 15 % innerhalb von 3 Jahren), Begründungspflichten und Zustimmung des Mieters. Modernisierungsmieterhöhung (§§ 559–559b, 559c, 559e BGB) – Umlage in der Regel 8 % der anrechenbaren Kosten p. a., Kappung max. 3,00 €/m² in 6 Jahren (bzw. 2,00 €/m² bei niedriger Ausgangsmiete), strenge Informationspflichten und besondere Fristen; zusätzlicher Heizungs-Sondertatbestand § 559e mit 10 %-Umlage bei gefördertem Heizungstausch. Vertraglich vereinbart: Staffel- (§ 557a BGB) oder Indexmiete (§ 557b BGB) – Während einer Staffelmiete sind Erhöhungen nach §§ 558–559b ausgeschlossen; Indexmiete folgt dem Verbraucherpreisindex (neben Modernisierung/Betriebskosten). Zusätzlich wichtig: Betriebskostenanpassungen (§ 560 BGB) erfolgen separat in Textform nach Abrechnung. 2) Vergleichsmieten-Mieterhöhung richtig vorbereiten (§§ 558 ff. BGB) Voraussetzungen & Grenzen Sperrfrist/15-Monats-Regel: Das Verlangen darf frühestens nach 1 Jahr gestellt werden; wirksam werden kann es erst, wenn die Miete seit 15 Monaten unverändert ist. Kappungsgrenze: Innerhalb von 3 Jahren max. 20 %, in vielen Gebieten auf 15 % abgesenkt (Länderverordnungen/KappungsgrenzenVO). Sechsjahreszeitraum: Die ortsübliche Vergleichsmiete basiert auf Vereinbarungen/Änderungen der letzten 6 Jahre. Begründung (Pflicht!) Das Erhöhungsverlangen muss in Textform begründet werden, z. B. durch Mietspiegel, Mietdatenbank, Sachverständigengutachten oder drei Vergleichswohnungen (§ 558a Abs. 2). Ein qualifizierter Mietspiegel genießt eine gesetzliche Vermutungswirkung; ein einfacher Mietspiegel reicht zur Begründung ebenfalls aus. Beifügen müssen Sie den Mietspiegel nicht, wenn er allgemein zugänglich ist. Praxis-Tipp: In Städten mit qualifiziertem Mietspiegel (z. B. München) sind – selbst bei anderer Begründungsart – zusätzliche Angaben zur Einordnung üblich. Die anwaltliche Praxis berücksichtigt das ausdrücklich. Fristen & Wirksamwerden Zustimmungsfrist des Mieters: bis zum Ablauf des 2. Kalendermonats nach Zugang. Wirksamkeit: bei Zustimmung ab Beginn des 3. Kalendermonats nach Zugang; bei Ablehnung Zustimmungsklage möglich. Sonderkündigungsrecht des Mieters: Nach Zugang des § 558-Verlangens bis zum Ende des 2. Monats zum Ablauf des übernächsten Monats. Wohnfläche korrekt ansetzen Für die Spanneneinordnung/Mietspiegelberechnung gilt allein die tatsächliche Wohnfläche – auch bei Abweichungen unter 10 %. Vermieter sollten Flächen daher verlässlich ermitteln (Messprotokoll). 3) Modernisierungsmieterhöhung strukturiert umsetzen (§§ 559 ff. BGB) Grundprinzip & Kappungsgrenzen Umlagesatz: 8 % p. a. der anrechenbaren (nicht: gesamten) Kosten. Kappung: max. 3,00 €/m² in 6 Jahren, bzw. 2,00 €/m² wenn die Ausgangsmiete < 7,00 €/m² lag. Kostenberechnung – typische Abzüge Erhaltungsanteile sind herauszurechnen (§ 559 Abs. 2), ggf. zu schätzen; bei vereinfachtem Verfahren (§ 559c) pauschal 30 % Abzug bis 10.000 € Maßnahmenkosten. Drittmittel (§ 559a) sind anzurechnen. Heizungssondertatbestand (§ 559e BGB, seit 01.01.2024) Beim (BEG-)geförderten Einbau/Austausch einer Heizungsanlage kann die jährliche Miete um 10 % der anrechenbaren Kosten (abzüglich Förderung) erhöht werden; der Erhaltungsanteil wird pauschal 15 % abgezogen. Ansonsten bleibt § 559 (8 %) anwendbar. Form, Ankündigung & Fristen Vorherige Modernisierungsankündigung (§ 555c BGB) mit Mindestinhalt; bei energetischen Maßnahmen ist eine Mietminderung für 3 Monate ausgeschlossen (§ 536 Abs. 1a BGB). Erhöhungserklärung (§ 559b BGB) in Textform, mit Berechnung; wirksam ab Beginn des 3. Monats nach Zugang, ggf. +6 Monate bei Ankündigungsfehlern. 4) Staffelmiete & Indexmiete: Wechselwirkungen Staffelmiete (§ 557a BGB): Während der Laufzeit keine Erhöhung nach § 558/§ 559; Betriebskosten (§ 560) bleiben möglich. Indexmiete (§ 557b BGB): Anpassung nach Verbraucherpreisindex; daneben nur Modernisierung (§§ 559/559e) und Betriebskosten (§ 560) zulässig; keine Kappungsgrenze wie bei § 558. 5) Form, Zugang, Vertretung – was in der Praxis zählt Textform genügt: Brief, Fax, E-Mail sind ausreichend; keine Unterschrift nötig. Richten Sie das Schreiben an alle Mieter. Mietspiegel nicht beizufügen, wenn öffentlich zugänglich – sauber bezeichnen und Einordnung darlegen. Hausverwaltung/Bevollmächtigte: Ein Mieterhöhungsverlangen ist wirksam, wenn sich die Vertretung aus den Umständen ergibt; Originalvollmacht ist regelmäßig nicht beizufügen (abweichende Einzelfälle beachten, § 174 BGB). Zugangsnachweis: Sicherer als Einwurf-Einschreiben ist der Bote/Zeuge (Einwurf mit Protokoll/Fotos). 6) Checkliste: Schritt-für-Schritt zur wirksamen Mieterhöhung (§ 558) Sperrfrist prüfen (1 Jahr seit letzter Erhöhung; 15 Monate bis Wirksamkeit). Kappungsgrenze berechnen (Ausgangsmiete = Nettokaltmiete vor 3 Jahren; lokal 15 %/20 %). Begründung wählen (qualifizierter/einfacher Mietspiegel, 3 Vergleichswohnungen etc.) und Textform einhalten. Wohnfläche verifizieren (tatsächliche Fläche maßgeblich). Zugang rechtssicher nachweisen (Bote/Einwurfprotokoll). Fristen notieren: Zustimmung bis Ende des 2. Monats; bei Zustimmung Wirksamkeit ab dem 3. Monat. 7) Umgang mit Einwänden/„Stellungnahme“ des Mieters Sachliche Prüfung: Greift der Mieter die Spanneneinordnung, Wohnfläche oder Kappungsgrenze an, beantworten Sie dies begründet und – falls erforderlich – korrigieren Sie rechnerische Details. Teilzustimmung akzeptieren: Für den unstreitigen Teil kann die Erhöhung wirksam werden. Klage auf Zustimmung (§ 558b Abs. 2, 3 BGB): Erfolgt keine Einigung, können Sie binnen 3 Monaten nach Fristablauf klagen. Formmängel der Begründung lassen sich im Prozess nachholen. Gütliche Lösungen: Ratenvereinbarungen, verschobener Wirksamkeitszeitpunkt oder moderater Anhebungs-Korridor vermeiden Prozesse – gerade bei langjährigen Mietverhältnissen. 8) Häufige Fehler – und wie Sie sie vermeiden Falscher Betrachtungszeitraum (statt 6 Jahre auf 4 Jahre abgestellt) → immer 6 Jahre zugrunde legen. Kappungsgrenze übersehen (v. a. in 15 %-Gebieten) → aktuelle Länderverordnung prüfen. Mietspiegel „zitieren“ ohne Einordnung → Datenfeld, Stichtag, Wohnwertmerkmale, Zu-/Abschläge sauber darlegen; Mietspiegel muss nicht beigelegt werden, aber benannt. Wohnfläche ungeprüft → tatsächliche Fläche zählt (BGH 2015). Zustellungsfehler → Zugang beweisen (Bote mit Protokoll). Bei Modernisierung: Erhaltungsanteile nicht abgezogen / Ankündigung lückenhaft / 3-€-Deckel ignoriert → führt zu Kürzungen/Verzögerungen. 9) Kurz zu Betriebskosten (§ 560 BGB) Nach ordnungsgemäßer Abrechnung dürfen Vorauszahlungen in Textform auf eine angemessene Höhe angepasst werden – unabhängig von § 558. Bei Pauschalen ist eine vertragliche Erhöhungsabrede nötig. 10) Besonderheiten aus der Praxis (Auswahl) Energetische Modernisierung: Während der ersten 3 Monate der Arbeiten ist eine Mietminderung ausgeschlossen (§ 536 Abs. 1a BGB). Zutrittsrecht zur Wohnung (z. B. für Begutachtung/Modernisierungsplanung): Nur mit konkretem sachlichem Grund und vorheriger Ankündigung; der BGH hat dies 2023 präzisiert. WSS-Praxisleitfaden (z. B. München): Auch wenn Sie mit Vergleichswohnungen oder Gutachten begründen, verlangen viele qualifizierte Mietspiegel zusätzliche Angaben. Das verbessert die Akzeptanz und Prozesschancen. Fazit Wer Sperrfristen und Kappungsgrenzen sauber berechnet, die Begründung nachvollziehbar dokumentiert (Mietspiegel/Spanneneinordnung, tatsächliche Wohnfläche!) und Fristen/Formen beachtet, setzt Mieterhöhungen in der Regel zügig und rechtssicher durch. Bei Modernisierungen sind Ankündigung, Kostenbereinigung (Erhaltungsanteil, Drittmittel) und Deckelungen entscheidend. Eine sachliche Reaktion auf die Stellungnahme des Mieters – idealerweise mit einer nachvollziehbaren Tabelle zur Berechnung – vermeidet Prozesse oder verbessert die Erfolgsaussichten der Zustimmungsklage.