Beschlussanfechtung aus Sicht des Wohnungseigentümers – klar, praxisnah, auf aktuellem Stand (2025) Kurz auf den Punkt: Wer einen fehlerhaften Beschluss seiner Gemeinschaft kippen will, hat nur einen Monat für die Klage und zwei Monate für die Begründung – ab Tag der Beschlussfassung, nicht ab Protokoll. Beklagte ist ausschließlich die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (GdWE). Die Klage stoppt die Durchführung nicht; wenn’s brennt, braucht es einstweiligen Rechtsschutz. Dies gilt jedoch nicht für nichtige Beschlüsse, diese sind von Anfang an unwirksam. ja: Selbst der obsiegende Kläger trägt über die Gemeinschaftskostenanteilig Prozesskosten mit. Details unten. 1) Worum geht’s – und warum überhaupt anfechten? Die Beschlussanfechtung ist das zentrale Korrektiv gegen rechtswidrige Beschlüsse der Wohnungseigentümer. Sie ist kein Selbstzweck: Ziel ist, den Beschluss durch Urteil für ungültig erklären zu lassen. „Nur“ fehlerhaft gefasste Beschlüsse bleiben solange wirksam, bis ein rechtskräftiges Urteil sie kassiert. Die Anfechtung hat keine aufschiebende Wirkung – das nennt man das unschöne, aber wichtige Fehlerfortsetzungsprinzip. 2) Wer, gegen wen, wo? Aktivlegitimiert ist jeder Wohnungseigentümer (auch Teileigentümer). Beklagte ist – seit der Reform – nur die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (GdWE). Eine gegen die übrigen Eigentümer gerichtete Klage wahrt die Frist nicht. Vertretung: die GdWE wird gesetzlich durch den Verwalter vertreten. Zuständig ist in erster Instanz das Amtsgericht am Ort der belegenen Sache (WEG-Gerichtsbarkeit). Meinung: Falscher Beklagter ist der „Todeskuss“ für die Klage. Wer hier patzt, verliert oft allein wegen der Frist – selbst bei guten Gründen. BGH bestätigt das glasklar. 3) Fristen – die knallharten Spielregeln • Klagefrist:1 Monat ab Beschlussfassung. • Begründungsfrist:2 Monate ab Beschlussfassung. • Beide Fristen sind materiell-rechtliche Ausschlussfristen: Verpasst ist verpasst (Nichtigkeitsgründe ausgenommen). • Die Einreichung beim Gericht wahrt die Klagefrist; die Zustellung darf „demnächst“ folgen (§ 167 ZPO) – aber bitte den Gerichtskostenvorschuss rasch zahlen und Zustelladressen sauber liefern. Praktischer Merksatz: Protokoll egal, Tag der Versammlung zählt. Ein Schreiben an Verwalter/Beirat ersetzt keine Klage. (Genau so empfehlen wir es auf unserer Kanzlei-Seite.) 4) Keine aufschiebende Wirkung – was tun, wenn’s eilig ist? Die Anfechtung stoppt den Beschluss nicht. Der Verwalter muss grundsätzlich umsetzen. Bei drohenden irreversiblen Folgen (z. B. Vergabe großer Aufträge, Baubeginn) kommt nur die einstweilige Verfügung in Betracht – gut begründet, schnell beantragt, glaubhaft gemacht. 5) Neu seit 17.10.2024: Rein virtuelle Eigentümerversammlungen (§ 23 Abs. 1a WEG)** Seit 17.10.2024 können Eigentümer mit ¾-Mehrheit der abgegebenen Stimmen rein virtuelle Versammlungen für bis zu drei Jahrebeschließen. Fehler bei Einführung oder Durchführung (Zugang, Gleichwertigkeit der Teilnahme, Beschlusskompetenz) sind Anfechtungsmunition – in hybriden/digitalen Settings häufen sich Formfehler. 6) Typische Anfechtungsgründe (mit Praxisbrille) a) Formelle Fehler (Verfahrensfehler) • Einladung/Frist/Textform nicht eingehalten; Tagesordnungspunkt unzureichend bezeichnet (§ 23 Abs. 2 WEG). • Teilnahme Unbefugter (Nichtöffentlichkeit beachten); Stimmverbot (z. B. Vertrag/ Streit der GdWE mit einzelner Person). • Online/virtuell ohne (wirksame) Ermächtigungsgrundlage/Beschluss – seit 2024 besonders prüfenswert. • Einladung zu ungeeigneter Zeit/Ort. Achtung: Manches heilt sich, wenn feststeht, dass der Beschluss auch ohne den Fehler identisch gefasst worden wäre – die Anforderungen dafür sind hoch. b) Materielle Fehler (Inhalt) • Verstoß gegen ordnungsmäßige Verwaltung (§ 19 WEG), z. B. überteuerte Vergaben, mangelhafte Vergleichsangebote, fehlende Wirtschaftlichkeit. • Kompetenzüberschreitung: Versuch, eine Vereinbarung/Teilungserklärung per Mehrheitsbeschluss zu ändern. • Unbestimmtheit des Beschlusses (BGH betont die Folgen unklarer Beschlussinhalte). c) Negativbeschlüsse Die Ablehnung eines Antrags („Negativbeschluss“) sperrt spätere gleichlautende Anträge nicht automatisch. Taktisch wichtig, wenn Modernisierungen/ Instandsetzungen wieder auf die Agenda müssen. 7) Anfechtbarkeit vs. Nichtigkeit Nichtigkeit (z. B. krasse Kompetenzüberschreitung, Nichtbeschluss) wirkt zeitlich unbeschränkt; sie kann jederzeit geltend gemacht werden – regelmäßig im Wege der Feststellungsklage. Anfechtbarkeit hingegen unterliegt den Fristen. (In der Praxis beides sauber trennen, um nicht auf Fristfallen hereinzufallen.) 8) Beweis & Unterlagen: Ohne Akteneinsicht fliegt man blind Für die Begründung brauchen Sie Einladung, Niederschrift, Beschlusssammlung, Angebote, Verträge, Vergleichsrechnungen etc. Das Recht auf Einsicht in Verwaltungsunterlagen ist weit; Verwalter müssen Unterlagen beibringen, auch wenn sie bei Dritten (z. B. Steuerberater) liegen. Planen Sie Einsicht frühzeitig ein – die Begründungsfrist tickt. 9) Kosten – die unangenehme Wahrheit (seit BGH 19.07.2024) Auch wenn Sie gewinnen, können Sie über die Gemeinschaft an den Prozesskostenanteilig beteiligt sein (z. B. Sonderumlage nach § 16 Abs. 2 WEG). Das hat der BGH 2024 klargestellt. Konsequenz: Kostenrisiko realistisch kalkulieren – und über abweichende Kostenregelungen in der Gemeinschaft nachdenken. 10) Taktik & To-do-Liste für Eigentümer (ohne Floskeln) 1. Sofort Fristen notieren: 1 Monat Klage / 2 Monate Begründung – ab Versammlungstag. 2. Richtig verklagen:GdWE (vertret. durch Verwalter), richtige Anschrift. 3. § 167 ZPO im Blick: Vorschuss zügig zahlen, Zustellung „demnächst“ sichern. 4. Unterlagen sichern: Einladung, Protokoll, Angebote, Beschlusssammlung, Verwaltervertrag, Teilerklärung, GO. 5. Einstweilige Verfügung prüfen, wenn sonst Fakten geschaffen werden. 6. Digitale/virtuelle Modalitäten extra prüfen (Beschlussgrundlage, Zugangstechnik, Gleichwertigkeit). 7. Kosten kalkulieren: Außen nach ZPO, innen anteilige Beteiligung möglich (BGH 2024). 11) Häufige Fallstricke (die wir immer wieder sehen) • Falscher Beklagter (nicht die GdWE) → Frist nicht gewahrt. • „Begründung nachreichen“ vergessen → materiell-rechtliche Präklusion; neue Gründe sind zu spät. • Auf Protokoll warten → Frist schon vorbei. (Nein, das Protokoll startet nichts neu.) 12) Fazit Beschlussanfechtung ist Fristen- und Formrecht – mit scharfen Kanten. Wer schnell, sauber und strategisch vorgeht, hat gute Chancen, rechtswidrige Beschlüsse zu kippen. Wer trödelt oder formal patzt, verliert trotz guter Sachargumente. Mein Rat: sofort prüfen, sauberklagen, Unterlagen sichern, Eilverfahren erwägen – und die Kostenfolgen realistisch einpreisen. Stand 28.09.2025