Eigenbedarfskündigung – Ihre Rechte aus Sicht des Mieters (Stand: 28.09.2025) Eine Kündigung wegen Eigenbedarfs trifft Mieter oft unvorbereitet und mit existenziellen Folgen. Dieser Beitrag erklärt – praxisnah und rechtssicher – was eine Eigenbedarfskündigung ist, welche Abwehrmöglichkeiten Sie haben, welche Fristen gelten und wie Sie Ihre Beweise richtig aufbauen. Er bündelt aktuelle Rechtsprechung des BGH und die maßgeblichen Normen des BGB – kompakt aus Mieterperspektive. 1) Was bedeutet „Eigenbedarf“ – und wann darf gekündigt werden? Der Vermieter darf ein unbefristetes Wohnraummietverhältnis nur kündigen, wenn ein berechtigtes Interesse besteht (§ 573 BGB). Als typischer Fall gilt, wenn er die Wohnung für sich, Familienangehörige oder Angehörige seines Haushalts benötigt (Eigenbedarf). Die Kündigung muss schriftlich erfolgen – E-Mail/Fax genügen nicht. Außerdem gelten gestaffelte Kündigungsfristen (3/6/9 Monate je nach Mietdauer). Wer zählt als „Familienangehöriger“? Der BGH orientiert den Familienbegriff an den Personen mit Zeugnisverweigerungsrecht (StPO) – Cousins/Cousinengehören nicht dazu (BGH, 10.07.2024 – VIII ZR 276/23). Nichten/Neffen sind nach ständiger Rechtsprechung hingegen privilegierte Angehörige (BGH, 27.01.2010 – VIII ZR 159/09). Für Sie als Mieter ist das relevant: Eine Kündigung zugunsten nicht privilegierter Personen kann unwirksam sein. 2) Form und Mindestinhalt der Kündigung – typische Ansatzpunkte für die Abwehr Eine Eigenbedarfskündigung ist nur formwirksam, wenn sie schriftlich mit Originalunterschrift zugeht (§ 568 Abs. 1 BGB). In der Begründung muss der Vermieter die Bedarfsperson benennen und die Nutzungsabsicht nachvollziehbar schildern; überzogene Detailtiefe verlangt der BGH nicht – der Mieter soll aber seine Rechtslage frühzeitig beurteilen können. Fehlen zentrale Angaben (wer, warum gerade diese Wohnung, ab wann), ist das ein Angriffspunkt. Praxis-Tipp: Prüfen Sie, ob im Schreiben zugleich auf Ihr Widerspruchsrecht („Sozialklausel“) hingewiesen wird. Fehlt dieser Hinweis rechtzeitig, können Sie den Widerspruch noch im ersten Räumungstermin erklären (§ 574b Abs. 2 BGB). 3) Fristen & Ablauf – was Sie ab Zugang der Kündigung tun müssen Kündigungsfrist Vermieter: 3 Monate (bis 5 Jahre Mietdauer), 6 Monate (ab 5 Jahren), 9 Monate (ab 8 Jahren). Fristbeginn: Zugang der Kündigung, wenn spätestens am 3. Werktag eines Monats zugegangen – dann zum Ende des übernächsten Monats. Widerspruch („Härtefall“) nach § 574 BGB: Spätestens 2 Monate vor Mietende schriftlich (Textform) widersprechen und Gründe darlegen (Atteste, Pflegegrad, Schul-/Kita-Bindungen, fehlender Ersatzwohnraum etc.). Ohne rechtzeitigen Hinweis des Vermieters auf Form/Frist (s. oben) bleibt der Widerspruch bis zum ersten Räumungstermin möglich. 4) Die „Sozialklausel“: Härteeinwand des Mieters (Ihre stärkste Waffe) Selbst wenn Eigenbedarf besteht, kann die Räumung unzumutbar sein. Dann können Sie die Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangen (§ 574 BGB). Der BGH hat 2019 die Prüfungstiefe konkretisiert: Es ist eine umfassende Abwägung Ihrer Belange (Gesundheit, Alter, lange Mietdauer, soziale Verwurzelung, fehlender Ersatzwohnraum) gegen die Vermieterinteressen erforderlich; ein „deutliches Überwiegen“ Ihrer Interessen ist nicht Voraussetzung. Gutachten/Atteste sind regelmäßig entscheidend (BGH, 22.05.2019 – VIII ZR 180/18; VIII ZR 167/17). Belege sammeln: Ärztliche Bescheinigungen (z. B. Umzugsunfähigkeit, Suizid-/Dekompensationsrisiko), Pflegestufen, Schwerbehindertenausweis, Schul-/Kita-Bescheinigungen, Nachweise vergeblicher Wohnungssuche. 5) „Vorratskündigung“ & Missbrauch: Wenn der Eigenbedarf (noch) nicht „verdichtet“ ist Unwirksam ist eine Eigenbedarfskündigung auf Vorrat – also bei nur vagen Zukunftswünschen ohne zeitnahen Nutzungsentschluss. Der BGH verlangt, dass sich der Nutzungswunsch zur alsbaldigen Eigennutzung konkretisiert hat (u. a. BGH, 11.10.2016 – VIII ZR 300/15). Angriffsstrategie: Plausibilitätsprüfung der Gründe, Nachfrage zu Umzugszeitpunkt/Alternativen; Widersprüche dokumentieren. 6) Anbietpflicht: Muss der Vermieter eine freie Alternativwohnung anbieten? Hat der Vermieter im gleichen Haus / derselben Wohnanlage eine vergleichbare Wohnung frei oder bis Fristablauf freiwerdend, muss er sie anbieten. Ein Verstoß führt heute nicht mehr automatisch zur Unwirksamkeit der Kündigung, kann aber Schadensersatz auslösen (BGH-Rechtsprechungsänderung, u. a. VIII ZR 232/15). Für Mieter bleibt es ein wichtiges Druckmittel in der Interessenabwägung. 7) Sperrfristen nach Umwandlung in Eigentum (§ 577a BGB) Wird Ihre Mietwohnung in Eigentum umgewandelt und anschließend verkauft, darf der Erwerber wegen Eigenbedarfs grundsätzlich erst nach 3 Jahren kündigen; in angespannten Märkten per Landesrecht bis 10 Jahre (z. B. Berlin und München). Der BGH hat klargestellt: Die Sperrfrist beginnt erst mit dem Eigentumserwerb des Erwerbers zu laufen. Prüfen Sie daher Umwandlung / Zeitpunkt der Veräußerung / örtliche Verordnung. 8) Schadensersatz bei vorgetäuschtem Eigenbedarf – so setzen Sie Ansprüche durch Zieht der Mieter im Vertrauen auf eine Eigenbedarfskündigung aus und stellt sich der Bedarf später als vorgeschoben heraus, haftet der Vermieter auf Schadensersatz (u. a. Umzug, Makler, Renovierung, Mehrmiete, Prozesskosten). Der BGH hat die sekundäre Darlegungslast des Vermieters gestärkt: Wird der angekündigte Bedarf nach dem Auszug nicht realisiert, muss der Vermieter stimmig erklären, warum (sonst Verdacht des Vortäuschens). Verjährungregelmäßig 3 Jahre ab Kenntnis. 9) Besonderheiten beim „Zweifamilienhaus/Einliegerwohnung“ (§ 573a BGB) Bewohnt der Vermieter selbst ein Gebäude mit nicht mehr als zwei Wohnungen (Zweifamilienhaus/Einliegerwohnung), kann er erleichtert kündigen – ohne berechtigtes Interesse, aber mit +3 Monaten längerer Frist. Auch hier greifen Formvorschriften und Härteeinwand (§ 574 BGB). Prüfen Sie insbesondere, ob die Voraussetzungen (Selbstbewohnen, maximal zwei Wohneinheiten) tatsächlich vorliegen. 10) Räumungsklage, Zwangsräumung & Vollstreckungsschutz Kommt es trotz Widerspruchs/Verhandlungen zur Räumungsklage und anschließend zur Zwangsräumung, können in extremen Einzelfällen vollstreckungsrechtliche Härten mit einem Antrag nach § 765a ZPO abgewehrt bzw. verzögert werden (z. B. akute Gesundheitsgefahren). Das ist eine eng gehandhabte Ausnahme – bereiten Sie den Antrag medizinisch substantiiert vor. 11) Schritt-für-Schritt: Ihre Verteidigungsstrategie Formcheck & Fristen: Schriftform? Bedarfsperson/Bedarfsgründe benannt? Frist korrekt? Hinweis auf Widerspruch enthalten? Sperrfrist (§ 577a) einschlägig? Zweifamilienhaus? Alles dokumentieren. Härtefall aufbauen: Ärztliche Gutachten, Pflegegrad, Bindungen, Wohnungssuche belegen; Widerspruch spätestens 2 Monate vor Mietende (oder später, falls Hinweis fehlte). Anbietpflicht einfordern: Nach freien Vergleichswohnungen fragen; Nichtanbieten dokumentieren (für Abwägung/Schadensersatz). Missbrauch/Vorratskündigung angreifen: Zeitplan, Alternativen, Plausibilität hinterfragen; Widersprüche sichern. Beweise sichern für mögliche Schadensersatzklage, falls der Vermieter den Bedarf später nicht umsetzt (sekundäre Darlegungslast). 12) Muster: Kurzer Widerspruch nach § 574 BGB (Auszug) Betreff: Widerspruch gegen Ihre Kündigung vom … (Zugang am …) Sehr geehrte/r …, hiermit widerspreche ich der Kündigung gemäß § 574 BGB wegen unzumutbarer HärteBegründung (Kurzfassung): … (z. B. schwere Erkrankung, Pflegegrad…, langjährige Verwurzelung, keine Ersatzwohnung trotz intensivierter Suche – Nachweise anbei). Ich bitte um Fortsetzung des Mietverhältnisses auf unbestimmte Zeit bzw. um angemessene Verlängerungder Räumungsfrist (§ 574a BGB). Mit freundlichen Grüßen … Anlagen: Atteste, Pflege-/Behindertennachweise, Schul-/Kita-Bescheinigungen, Nachweise Wohnungssuche etc. (Ersetzen Sie die Platzhalter; schriftlich in Textform fristgerecht übermitteln und Zugang nachweisbar machen.) 13) Häufige Einwände des Vermieters – und was dagegen spricht „Andere Wohnung passt nicht“ – Anbietpflicht verlangt vergleichbare Wohnungen im selben Haus/Anlage; Verstoß löst Schadensersatz aus und stärkt Ihre Abwägung. „Nur kurz-/mittelfristiger Wunsch“ – Vorratskündigungen sind unzulässig; Bedarf muss konkret und zeitnahsein. „Familienangehörige sind weitläufig“ – Cousins zählen nicht; Nichten/Neffen ja. 14) Beratung einholen – fachkundig und früh Je früher Sie handeln, desto größer Ihre Chancen bei Härteeinwand, Vergleich oder Prozess. Fachanwälte für Mietrecht – z. B. die Kanzlei Weber Schwarz & Schwarzer (München/Buchloe) – vertreten Mieter regelmäßig bei Kündigungen, Räumungsklagen und Schadensersatz rund um Eigenbedarf. Ein früher Check verhindert Fristversäumnisse und formale Fehler. (mobile.wssonline.de) 15) Kurz-Checkliste (zum Ausdrucken) Zugang/Datum der Kündigung notiert, Fristen kalkuliert. Form: Originalunterschrift, Bedarfsperson/Grund benannt. Hinweis auf Widerspruch enthalten? Frist notieren / ggf. späterer Widerspruch möglich. Sperrfrist § 577a prüfen (Umwandlung/Veräußerung; ggf. 10 Jahre). Härtegründe sammeln (Atteste, Bindungen, Wohnungssuche). Alternativwohnung abgefragt/dokumentiert. Vorrats-/Scheinbedarf dokumentieren (Widersprüche, Zeitplan). Bei Zwangsräumung: § 765a ZPO prüfen (Ausnahmefall). 16) Fazit Für Mieter ist die Eigenbedarfskündigung kein Automatismus. Formfehler, Sperrfristen, die Anbietpflicht, vor allem aber der Härteeinwand nach § 574 BGB bieten durchsetzbare Verteidigungschancen – gerade seit der BGH-Rechtsprechung 2019 zur Interessenabwägung. Dokumentieren Sie lückenlos, widersprechen Sie fristwahrend und holen Sie frühzeitig fachanwaltlichen Rat. So erhöhen Sie die Chance auf Fortsetzung, Fristverlängerung oder faire Vergleichslösungen – und sichern sich Schadensersatz, falls der Eigenbedarf sich später als Schein erweist. Hinweis: Dieser Beitrag ersetzt keine individuelle Rechtsberatung. Für Ihren konkreten Fall (Kündigungsschreiben, Fristen, Beweise, Vergleichsoptionen) prüfen wir gern sofort die Erfolgsaussichten – insbesondere zu Härtefällen, Sperrfristen und Schadensersatz.