Schönheitsreparaturklauseln im Wohnraummietvertrag – Was heute (2025) wirksam ist und was nicht Kurzüberblick: Nach dem Gesetz trägt grundsätzlich der Vermieter die Pflicht, die Wohnung in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu erhalten (§ 535 Abs. 1 S. 2 BGB). „Schönheitsreparaturen“ – also reine Dekorationsarbeiten – dürfen per Mietvertrag auf den Mieter übertragen werden, aber nur unter engen Bedingungen. Viele klassische Klauseln (starre Fristen, Endrenovierung „bei Auszug“, Quotenabgeltung) sind in Formularmietverträgen unwirksam. Neuere Rechtsprechung konkretisiert zusätzlich, wer was beweisen muss und wie in unrenoviert übergebenen Wohnungen zu verfahren ist. 1) Was sind „Schönheitsreparaturen“ überhaupt? Der Begriff steht nicht im BGB, die Rechtsprechung orientiert sich aber weiterhin am Katalog der (inzwischen außer Kraft getretenen) II. Berechnungsverordnung: Tapezieren, Anstreichen oder Kalken der Wände und Decken, Streichen der Fußböden, Heizkörper einschließlich Heizrohre, Innentüren sowie Fenster und Außentüren von innen. Außenanstriche, das Schleifen/Versiegeln von Parkett u. Ä. gehören nicht dazu. Wer mehr verlangt, verlässt den zulässigen Rahmen. 2) AGB-Kontrolle: Der rote Faden der Wirksamkeit Schönheitsreparaturklauseln in Formularmietverträgen (AGB) sind nur wirksam, wenn sie den Mieter nicht unangemessen benachteiligen (§ 307 BGB). Daraus folgen die wichtigsten Leitplanken: a) Starre Fristenpläne sind unwirksam Klauseln mit festen Abständen („alle 3/5/7 Jahre“) ohne Öffnungsklausel (Zustandsbezug wie „in der Regel“/„im Allgemeinen“) sind unwirksam – sie verlangen Renovierung unabhängig vom tatsächlichen Abnutzungsgrad. b) Endrenovierung „bei Auszug“ – so pauschal: unwirksam Eine isolierte Endrenovierungspflicht, die unabhängig vom Zeitpunkt der letzten Renovierung „bei Auszug“ eine frische Renovierung fordert, hält der AGB-Kontrolle nicht stand. c) Farbwahl und Ausführungsart Vorgaben wie „weiß zu streichen“ oder die Bindung an neutrale Farbtöne während der Mietzeit sind unzulässig; eine Farbvorgabe nur für den Rückgabezeitpunkt kann zulässig sein, wenn ein gewisser Spielraum bleibt. Wer eine neutral dekorierte Wohnung in knalligen Farben zurückgibt, riskiert Schadensersatz (kein AGB-Problem, sondern Pflichtverletzung). d) „Nur vom Fachbetrieb“ – unzulässig Klauseln, die Eigenleistung ausschließen oder faktisch eine Fachfirma verlangen („ausführen zu lassen“), sind unwirksam. Fachgerecht ja – Fachbetrieb nein. e) Quotenabgeltungsklauseln (Kostenquote bei Auszug) Formularklauseln zur anteiligen Kostenbeteiligung, obwohl die Frist (noch) nicht abgelaufen ist, sind seit 2015 unwirksam. Aber: Individuell ausgehandelte Quotenabgeltungen sind seit 6. März 2024 ausnahmsweise möglich – allerdings nur, wenn tatsächlich ausgehandelt (ernsthafte Gestaltungsfreiheit, kein „Ankreuzfeld“). 3) Der große Praxisfall: Wohnung bei Einzug unrenoviert überlassen a) Abwälzung ohne Ausgleich? Unwirksam. Ist die Wohnung bei Mietbeginn unrenoviert oder renovierungsbedürftig und erhält der Mieter keinen angemessenen Ausgleich, ist eine Formularklausel, die die Schönheitsreparaturen auf ihn verlagert, unwirksam. Das gilt sogar, wenn der Mieter mit dem Vormieter eine „Renovierungsvereinbarung“ getroffen hat – diese Abrede wirkt nicht gegen den Vermieter. „Angemessener Ausgleich“ heißt: Der Mieter muss so gestellt werden, als hätte er eine renovierte Wohnung erhalten; ein symbolischer Nachlass reicht nicht. b) Wer muss was beweisen? Beruft sich der Mieter auf die Unwirksamkeit, muss er grundsätzlich den unrenovierten Zustand bei Übergabe darlegen und beweisen (Fotos, Übergabeprotokoll, Zeugen). Das hat der BGH bekräftigt und 2024 prozessual hervorgehoben. c) Wenn die Klausel unwirksam ist: Was passiert dann? Dann gilt die gesetzliche Erhaltungspflicht des Vermieters (§ 535 Abs. 1 S. 2 BGB). Zugleich haben Mieter in unrenoviert übernommenen Wohnungen nach deutlicher Verschlechterung einen Anspruch auf Durchführung der Schönheitsreparaturen durch den Vermieter – aber: Wegen der damit verbundenen Besserstellung gegenüber dem Einzugszustand muss sich der Mieter angemessen (in der Regel hälftig) an den Kosten beteiligen. Diese Kostenbeteiligung mindert etwaige Vorschussansprüche bzw. kann als „Zurückbehaltungsrecht“ des Vermieters wirken. 4) Rechtsfolgen „rund um“ unwirksame Klauseln Zu Unrecht renoviert? Hat der Mieter in Vertrauen auf eine unwirksame Endrenovierungsklausel selbst renoviert, kommen Ersatzansprüche in Betracht; kurze Verjährung nach § 548 BGB beachten (regelmäßig 6 Monate ab Rückgabe). Keine „Vormieter-Tricks“: Eine Renovierungszusage gegenüber dem Vormieter heilt die Unwirksamkeit nicht. 5) Gestaltungspraxis 2025: So werden Klauseln rechtssicher(er) Für Vermieter (Formularmietvertrag): Zustandsbezug statt Uhrwerk: Fristen nur als Regel und abhängig vom Abnutzungsgrad formulieren; keine Endrenovierung „automatisch bei Auszug“. Kein Fachbetriebserfordernis, nur fachgerechte Ausführung fordern. Farbvorgaben nur für den Rückgabezeitpunkt und mit Spielraum („helle, neutrale Töne“) – nicht während der Mietzeit. Unrenovierte Übergabe? Dann angemessenen Ausgleich dokumentieren (z. B. konkret bezifferter Renovierungsbonus). Keine Quotenabgeltung per AGB; nur individuell und tatsächlich ausgehandelt (Beweisbarkeit sicherstellen). Für Mieter: Beweise sichern: Fotos/Video vom Übergabetag, Übergabeprotokoll mit Zustand, Zeugen. Das hilft bei der Beweislast. Klauseln prüfen: Starre Fristen? Endrenovierung „bei Auszug“? Quotenabgeltung? Fachfirma? Farbzwang? – vieles ist angreifbar. Unrenoviert übernommen und Verschlechterung eingetreten? Anspruch auf Renovierung durch den Vermieter, mit angemessener (oft hälftiger) Kostenbeteiligung einkalkulieren. 6) Einzelaspekte aus der Rechtsprechung – kompakt „Kundenfeindlichste Auslegung“: Unklare AGB gehen zulasten des Verwenders; schon die Möglichkeit des Verständnisses als Fachhandwerkerklausel kippt die Klausel. Neutralitätsgebot bei Rückgabe: Rückgabe in neutralem Dekorationszustand kann verlangt werden; bunte/extreme Farbtöne am Ende führen zu Schadensersatz, wenn die Wohnung neutral übergeben wurde. Vormieterabsprachen: Bleiben – ohne Mitwirkung des Vermieters – ohne Wirkung für die AGB-Kontrolle. 7) Einordnung zur „aktuellen“ Lage (Stand: 3. Oktober 2025) Die Kernlinien sind gefestigt: Abwälzung ja, aber nur maßvoll (Zustandsbezug, flexible Fristen, keine Endrenovierung „automatisch“, kein Fachbetrieb). Unrenovierte Übergabe ohne Ausgleich macht die Formularklausel unwirksam; seit 08.07.2020 ist zudem klar, dass in solchen Konstellationen Vermieter renovieren müssen, Mieter sich aber angemessen – regelmäßig hälftig – beteiligen. Seit 06.03.2024 sind individuell ausgehandelte Quotenabgeltungen ausnahmsweise zulässig; die Anforderungen an ein echtes Aushandeln sind hoch. 2024 hat der BGH außerdem prozessual unterstrichen: Mieter tragen die Beweislast für den unrenovierten Anfangszustand. 8) Checkliste (schnell anwendbar) Wohnungszustand bei Übergabe: Renoviert? Unrenoviert? Ausgleich vereinbart? (schriftlich!) Klauseltyp: Starre Fristen? Endrenovierung? Quotenabgeltung? Fachbetrieb? Farbzwang? → hohes Unwirksamkeitsrisiko. Belege: Übergabeprotokoll, Fotos, Zeugen sichern – wegen Beweislast. Unrenoviert + Verschlechterung: Vermieter zur Renovierung auffordern; Kostenbeteiligung (meist 50 %) einkalkulieren und sauber berechnen (Kostenvoranschlag, Abzug des Mieteranteils). Fazit Wirksam bleiben nur maßvolle, zustandsbezogene Klauseln, die dem Mieter Eigenleistung erlauben, ihn weder farblich während der Mietzeit gängeln noch automatisch zur Endrenovierung verpflichten und keine Kostenquoten per AGB erzwingen. Unrenovierte Übergabe ohne angemessenen Ausgleich macht die AGB-Abwälzung regelmäßig unwirksam; bei späterer Renovierung durch den Vermieter ist eine angemessene (oft hälftige) Kostenbeteiligung des Mieters einzupreisen. Die Beweislast für den Anfangszustand liegt beim Mieter – saubere Dokumentation ist Gold wert. Rechtlicher Hinweis: Dieser Artikel dient der allgemeinen Information und ersetzt nicht die individuelle und professionelle Rechtsberatung im Einzelfall durch eine Rechtsanwältin oder einen Rechtsanwalt.