Mietpreisbremse nach Gewerbeumbau: BGH verlangt tatsächlich neuen Wohnraum

Kurzantwort

§ 556f Satz 1 BGB ist nach dem BGH bei früheren Gewerberäumen nur anwendbar, wenn diese zuvor nach Anlage und Ausstattung objektiv nicht zu Wohnzwecken geeignet waren und ihre Wohnnutzbarkeit erst durch erhebliche Baumaßnahmen entstand. Der Vermieter trägt dafür die Darlegungs- und Beweislast.

Was war geschehen?

Mieter einer rund 73 Quadratmeter großen Berliner Altbauwohnung zahlten ab 2020 monatlich 979 Euro Nettokaltmiete. Die Wohnung war aus früher gewerblich genutzten Räumen hervorgegangen. Die Mieter hielten unter Berufung auf die Mietpreisbremse nur 623 Euro für zulässig und verlangten Rückzahlung. Die Vorinstanzen gingen von der Ausnahme für erstmals genutzten und vermieteten Wohnraum aus.

Die Entscheidung des BGH vom 19. August 2026

Mit Versäumnisurteil VIII ZR 104/25 hob der VIII. Zivilsenat das Berufungsurteil nach eigener materieller Prüfung auf und verwies zurück. Die bloße frühere Gewerbenutzung reicht nicht. Maßgeblich ist, ob die Räume schon vor dem Umbau als selbstständiger, räumlich und wirtschaftlich abgrenzbarer Bereich einen eigenen Haushalt ermöglichten. Eine baurechtliche Nutzungsänderung allein entscheidet darüber nicht. Für neu geschaffenen Wohnraum sind erhebliche Baumaßnahmen notwendig; als Richtwert dienen Kosten von etwa einem Drittel einer vergleichbaren Neubauwohnung ohne Grundstücksanteil. Ob die Mieter Rückzahlung verlangen können, ist noch offen.

Rechtliche Einordnung

Die Neubauausnahme nach § 556f Satz 1 BGB ist von der umfassenden Modernisierung nach Satz 2 zu unterscheiden. Bei Satz 2 ist nur die erste Vermietung nach umfassender Modernisierung privilegiert. Wer die Mietpreisbremse nicht anwenden will, muss die Voraussetzungen der konkreten Ausnahme substantiiert vortragen und erforderlichenfalls beweisen.

Folgen für die anwaltliche Praxis

Vermieter sollten den Ursprungszustand durch alte Grundrisse, Fotografien, Baubeschreibungen, Genehmigungen und Rechnungen dokumentieren. Mieter sollten die Vergleichsmiete, die erforderliche Mietpreisrüge und eine mögliche Rückforderung prüfen. Der erhebliche Umbau einer Gewerbeeinheit ist kein Freibrief für beliebige Anfangsmieten.

Häufige Fragen

Ist jede aus Gewerbe entstandene Wohnung von der Mietpreisbremse ausgenommen?

Nein. Es kommt auf die frühere objektive Wohnnutzbarkeit und wesentliche Baumaßnahmen an.

Wer muss die Ausnahme beweisen?

Grundsätzlich der Vermieter.

Hat der BGH die Rückzahlung bereits zugesprochen?

Nein. Die Sache wurde zur weiteren Tatsachenfeststellung zurückverwiesen.