Wohnungseigentumsrecht · Bauliche Veränderung · BGH V ZR 165/25
WEG-Fassade: Streetart kann mehrheitlich beschlossen werden
Auch eine optisch sehr auffällige Fassadengestaltung kann eine bauliche Veränderung sein, über die Wohnungseigentümer mehrheitlich beschließen dürfen. Der Bundesgerichtshof hat am 25. September 2026 – V ZR 165/25 – einen Beschluss über ein großformatiges Streetart-Gemälde gebilligt. Entscheidend bleiben Bestimmtheit des Beschlusses und die Grenzen des § 20 Abs. 4 WEG.
Von Rechtsanwalt Matthias Schwarzer, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht. Veröffentlicht am .
Kurzantwort: Darf eine WEG die Fassade per Mehrheit grundlegend verändern?
Eine dauerhafte und deutliche Veränderung des äußeren Erscheinungsbilds ist eine bauliche Veränderung im Sinne von § 20 Abs. 1 WEG und kann grundsätzlich mehrheitlich beschlossen werden. Unzulässig bleibt sie, wenn sie die Wohnanlage grundlegend umgestaltet oder einen Wohnungseigentümer ohne dessen Einverständnis gegenüber anderen unbillig benachteiligt. Ob diese Grenzen erreicht sind, hängt vom konkreten Einzelfall ab.
Der Sachverhalt
Ein Kunstverein bot einer Wohnungseigentümergemeinschaft in Wuppertal an, die Fassade eines zur Anlage gehörenden Hochhauses auf eigene Kosten durch eine internationale Streetart-Künstlerin gestalten zu lassen. Das Gemälde sollte möglichst länger als zehn Jahre bestehen. Nach fünf Jahren sollte die Gemeinschaft allerdings wieder frei über die Fassade entscheiden können.
Die Wohnungseigentümer ermächtigten die Verwalterin mehrheitlich zum Abschluss des angebotenen Gestattungsvertrags. Ein überstimmter Eigentümer focht den Beschluss an. Er machte unter anderem geltend, das Kunstwerk werde die Anlage grundlegend umgestalten und es sei bei der Beschlussfassung noch nicht vollständig bekannt gewesen, wie es letztlich aussehen werde.
Was hat der BGH entschieden?
Der V. Zivilsenat wies die Revision zurück. Nach Auffassung des BGH erfasst der Begriff der baulichen Veränderung auch auf Dauer angelegte Maßnahmen, die das optische Erscheinungsbild der Anlage wesentlich verändern. Das gilt ebenso für eine künstlerische Gestaltung einer Hochhausfassade.
Der Beschluss war nach dem BGH auch hinreichend bestimmt. Bei einem Kunstwerk muss das Endergebnis nicht in jedem Detail vorweggenommen werden. Entscheidend ist, dass der Gegenstand des Projekts und seine wesentlichen Rahmenbedingungen so festgelegt sind, dass die Eigentümer wissen, worüber sie entscheiden.
Auch eine grundlegende Umgestaltung im Sinne von § 20 Abs. 4 WEG verneinte der BGH im konkreten Fall. Die erhebliche optische Veränderung allein führte nicht dazu, dass die gesetzliche Grenze überschritten war.
Rechtliche Einordnung: § 20 WEG erlaubt mehr als bloße Erhaltungsmaßnahmen
Seit der WEG-Reform können bauliche Veränderungen nach § 20 Abs. 1 WEG grundsätzlich beschlossen oder einem Wohnungseigentümer gestattet werden. Die zentrale materielle Schranke steht in § 20 Abs. 4 WEG: Eine grundlegende Umgestaltung der Wohnanlage oder eine unbillige Benachteiligung einzelner Eigentümer gegenüber anderen darf nicht beschlossen werden.
Die Entscheidung zeigt, dass „optisch auffällig“ und „grundlegende Umgestaltung“ nicht gleichbedeutend sind. Maßgeblich ist eine Gesamtbetrachtung. Dazu können die Dauer der Maßnahme, die Möglichkeit späterer Änderungen, die Einbindung in das Gesamtbild der Anlage und die konkrete Belastung einzelner Eigentümer gehören.
Wie bestimmt muss der Beschluss sein?
Gerade für Verwalter ist die Aussage zur Bestimmtheit bedeutsam. Ein Beschluss muss vollziehbar und auslegbar sein, muss aber bei kreativen oder technisch noch auszugestaltenden Maßnahmen nicht jedes Detail des späteren Ergebnisses vorwegnehmen. Bei Kunstprojekten darf ein gestalterischer Spielraum verbleiben, wenn der Rahmen hinreichend konkret festgelegt ist.
Auswirkungen für die Praxis
Für Verwaltungen und Gemeinschaften
Beschlüsse über Fassaden- und Gestaltungsmaßnahmen sollten die betroffene Fläche, Art und Rahmen der Gestaltung, ausführende Personen oder Unternehmen, Kosten, zeitliche Bindung und gegebenenfalls Rückbau- oder Änderungsmöglichkeiten so genau wie möglich festlegen. Je stärker eine Maßnahme das Erscheinungsbild prägt, desto sorgfältiger sollte § 20 Abs. 4 WEG vor der Abstimmung geprüft werden.
Für anfechtende Eigentümer
Die bloße ästhetische Ablehnung einer Gestaltung reicht regelmäßig nicht. Erfolgversprechend sind rechtlich greifbare Einwände: fehlende Bestimmtheit, Überschreitung der Grenzen des § 20 Abs. 4 WEG, Verfahrensfehler oder eine besondere individuelle Benachteiligung.
Vertiefend: WEG-Beschlussanfechtung – Fristen und anwaltliche Vertretung sowie Wohnungseigentumsrecht München.
Häufige Fragen
Kann die WEG die Fassadengestaltung mit Mehrheit ändern?
Grundsätzlich ja. Eine auf Dauer angelegte optische Veränderung kann als bauliche Veränderung nach § 20 Abs. 1 WEG beschlossen werden. Die Grenzen des Absatzes 4 bleiben aber zwingend.
Muss das endgültige Kunstwerk bei der Abstimmung schon feststehen?
Nicht in jedem Detail. Die wesentlichen Rahmenbedingungen müssen allerdings so konkret bestimmt sein, dass der Beschlussinhalt nachvollziehbar und vollziehbar ist.
Kann ein Eigentümer allein wegen seines ästhetischen Empfindens erfolgreich anfechten?
Eine rein subjektive Ablehnung reicht grundsätzlich nicht. Erforderlich ist ein rechtlich relevanter Beschlussmangel oder eine unbillige Benachteiligung im Sinne von § 20 Abs. 4 WEG.
Gilt das Urteil für jede Fassadenänderung?
Nein. Der BGH bestätigt die grundsätzliche Beschlusskompetenz, aber die Grenzen des § 20 Abs. 4 WEG sind in jedem Einzelfall gesondert zu prüfen.
WEG-Beschlüsse vor Beschlussfassung oder Anfechtung prüfen
Bei baulichen Veränderungen entscheidet häufig die genaue Fassung des Beschlusstextes darüber, ob die Maßnahme später Bestand hat.
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