Eigenbedarfskündigung: Härtefall bei Krankheit richtig prüfen

Kurzantwort: Wann wird Krankheit bei Eigenbedarf zum Härtefall?

Ein ärztlich belegtes Gesundheitsrisiko verhindert eine Eigenbedarfskündigung nicht automatisch. Es kann aber eine gerichtliche Härteprüfung nach § 574 BGB auslösen. Fehlt dem Gericht die eigene medizinische Sachkunde, muss es sich regelmäßig sachverständiger Hilfe bedienen, wenn ein Mieter nachvollziehbar darlegt, dass ein erzwungener Wohnungswechsel erhebliche gesundheitliche Folgen haben kann. Ebenso ist ein konkreter Vortrag dazu zu berücksichtigen, dass angemessener Ersatzwohnraum zu zumutbaren Bedingungen nicht beschafft werden kann.

Der Sachverhalt

Der Beklagte war seit 1996 Mieter einer Wohnung in Nürnberg und bewohnte sie mit seinem damals 17-jährigen Sohn. Die Vermieterin kündigte im Februar 2024 wegen Eigenbedarfs für ihre Enkelin. Der Mieter widersprach und berief sich auf Härtegründe nach §§ 574 ff. BGB.

Das Amtsgericht wies die Räumungsklage ab. Das Landgericht bejahte nach Beweisaufnahme den Eigenbedarf und verurteilte den Mieter zur Räumung. Zu den gesundheitlichen Folgen hatte es behandelnde Ärzte und einen Psychologen als Zeugen gehört, jedoch kein unabhängiges medizinisches Sachverständigengutachten eingeholt.

Was hat der BGH entschieden?

Der VIII. Zivilsenat hob das Berufungsurteil insoweit auf, als die Härteregelung der §§ 574 ff. BGB zum Nachteil des Mieters beurteilt worden war. Der BGH sah eine Verletzung des Anspruchs auf rechtliches Gehör. Die Sache wurde zur erneuten Verhandlung und Entscheidung an das Berufungsgericht zurückverwiesen.

Der Kernpunkt: Wer unter Vorlage aussagekräftiger ärztlicher Unterlagen substantiiert zu seinem Gesundheitszustand und zu einer möglichen Verschlechterung bei einem erzwungenen Wohnungswechsel vorträgt, muss nicht selbst die medizinische Prognose liefern. Das Gericht muss sich vielmehr ein genaues Bild davon verschaffen, welche gesundheitlichen Folgen zu erwarten sind, welchen Schweregrad sie erreichen können und mit welcher Wahrscheinlichkeit sie eintreten.

Die bloße Vernehmung behandelnder Ärzte als Zeugen kann diese sachverständige Aufklärung nicht ohne Weiteres ersetzen. Das gilt insbesondere dann, wenn gerade die medizinische Prognose zu den Folgen eines Umzugs streitig ist.

Rechtliche Einordnung: Härtefall und Ersatzwohnraum sind getrennt zu prüfen

§ 574 Abs. 1 BGB erlaubt dem Mieter, der Kündigung zu widersprechen und die Fortsetzung des Mietverhältnisses zu verlangen, wenn dessen Beendigung eine nicht zu rechtfertigende Härte bedeuten würde. Nach Absatz 2 kann eine Härte auch darin liegen, dass angemessener Ersatzwohnraum zu zumutbaren Bedingungen nicht beschafft werden kann.

Gerade dieser zweite Aspekt ist prozessual wichtig: Der BGH beanstandete zusätzlich, dass das Berufungsgericht Vortrag des Mieters zu Schwierigkeiten bei der Ersatzwohnungssuche übergangen hatte. Gesundheitliche Belastungen und die tatsächliche Möglichkeit, Ersatzwohnraum zu finden, sind daher eigenständige Gesichtspunkte der Härteabwägung.

Die Entscheidung bedeutet nicht, dass der Mieter endgültig in der Wohnung bleiben darf. Der BGH hat die Härteabwägung nicht selbst abgeschlossen, sondern die Sache zurückverwiesen. Die Interessen des Vermieters am geltend gemachten Eigenbedarf bleiben in der erneuten Abwägung zu berücksichtigen.

Auswirkungen für die Praxis

Prozessual entscheidend: Beweisaufnahme richtig vorbereiten

Eigenbedarfsverfahren werden häufig nicht allein bei der Frage entschieden, ob Eigenbedarf besteht. Ebenso wichtig ist die Qualität des Vortrags und der Beweisaufnahme zur Sozialklausel. Medizinische Unterlagen, mögliche Sachverständigenbeweise und die dokumentierte Ersatzwohnungssuche gehören deshalb frühzeitig in die Prozessstrategie.

Mehr zum Themenkomplex: Eigenbedarfskündigung – Beratung für Mieter und Vermieter sowie Eigenbedarfskündigung aus Sicht des Mieters.

Häufige Fragen

Reicht ein ärztliches Attest aus, um eine Räumung zu verhindern?

Nein. Ein Attest führt nicht automatisch zur Fortsetzung des Mietverhältnisses. Es kann aber einen so konkreten Tatsachenvortrag liefern, dass das Gericht die gesundheitlichen Risiken weiter aufklären muss.

Muss der Mieter selbst genau erklären, welche medizinischen Folgen ein Umzug haben wird?

Nicht auf dem Niveau eines medizinischen Sachverständigen. Der BGH betont, dass ein medizinischer Laie nach Vorlage aussagekräftiger fachärztlicher Unterlagen keine eigene gutachterliche Prognose liefern muss.

Spielt erfolglose Wohnungssuche eine Rolle?

Ja. § 574 Abs. 2 BGB nennt ausdrücklich die fehlende Möglichkeit, angemessenen Ersatzwohnraum zu zumutbaren Bedingungen zu beschaffen, als möglichen Härtegrund.

Hat der Mieter im entschiedenen Fall endgültig gewonnen?

Nein. Der BGH hat die Entscheidung zur erneuten Härteprüfung an das Berufungsgericht zurückverwiesen.

Eigenbedarfskündigung rechtzeitig prüfen lassen